Bei Verkauf oder Rente klopft der Fiskus an
Wer als Unternehmer eine Immobilie kauft, die er bewohnt, die ihm aber auch als Arbeitsplatz dient, kann Aufwendungen für den betrieblich genutzten Teil von der Steuer absetzen. Doch das Modell hat Tücken.
Ein Unternehmer benötigt ein neues Büro - die Zinsen sind günstig, der Immobilienmarkt boomt. Deshalb soll eine eigene Immobilie erworben werden, die sowohl beruflich als auch privat genutzt wird. So praktisch diese Lösung für den Unternehmer ist, kann er steuerlich in eine Falle tappen: "Wird die Immobilie verkauft, können hohe Steuerforderungen folgen", warnt Steuerberater Heinz-Joachim Maier von der Saarbrücker Kanzlei HLB Förderer, Keil & Partner.
Steuerliches Betriebsvermögen
Ähnliches gilt, wenn der Unternehmer oder Freiberufler aus dem aktiven Arbeitsleben ausscheidet. Denn die Immobilie zählt mit dem betrieblich oder beruflich genutzten Teil zum steuerlichen Betriebsvermögen. In solchen Fällen ist es daher sinnvoll, vor dem Neubau oder Kauf einer Immobilie verschiedene Szenarien durchzuspielen. Zunächst einmal gibt es eine Geringfügigkeitsgrenze von maximal 20 500 Euro, die bei einer betrieblich genutzten Garage, einem Lager- oder kleinen Büroraum für gewöhnlich nicht überschritten wird. Darüber hinaus unterscheidet das Finanzamt zwischen Privat- und Betriebsvermögen. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Nutzflächen.
Aus den Bau- und Grundstückskosten beziehungsweise dem Kaufpreis (jeweils zuzüglich Erwerbsnebenkosten) wird für die betrieblich genutzte Fläche eine Wertabschreibung in Form einer Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgenommen. Daneben erkennt die Steuerbehörde auch alle übrigen Kosten wie Zinsen, Versicherungen, öffentliche Abgaben und Instandhaltungen anteilig als Betriebsausgaben an. Dies ist auch dann der Fall, wenn der beruflich genutzte Grundstücksteil wegen der oben genannten Geringfügigkeitsgrenze nicht als Betriebsvermögen behandelt wird. Hierdurch können insbesondere in der Zeit der betrieblichen Nutzung Steuern eingespart werden.
Beendet der Unternehmer seine Tätigkeit, wird das Betriebsvermögen zwangsweise in Privatvermögen überführt. Hierzu setzt der Fiskus eine fiktive Entnahme mit dem anteiligen Verkehrswert der Immobilie an. Aus der Differenz zwischen anteiligem Verkehrs- und Buchwert (Aufdeckung stiller Reserven) wird ein fiktiver Veräußerungsgewinn errechnet. Wird der Betrieb verkauft, kommt außerdem noch der tatsächliche Veräußerungsgewinn hinzu. "Das kann, trotz begünstigter Besteuerung und möglicher Freibeträge, richtig teuer werden", sagt Maier
Wer deshalb sein Eigentum nicht teilweise als steuerliches Betriebsvermögen führen möchte, hat diverse Möglichkeiten: Ehegatten zum Beispiel können die Immobilie vor Beginn der betrieblichen Nutzung in Teileigentum aufteilen. Die privat genutzte Wohnung gehört dabei dem Unternehmer und der betrieblich genutzte Gebäudeteil der Ehefrau, die diesen Teil aus ihrem Privatvermögen wiederum an den Ehemann vermietet. Bei dieser Lösung sollte jedoch ein Ehevertrag weitere Konsequenzen regeln, beispielsweise für den Fall einer Scheidung.
Darüber hinaus können Unternehmer die betrieblich genutzte Immobilie zum Beispiel mittels einer Immobilien-GmbH erwerben, die eigens zu diesem Zweck gegründet wird. Das führt dazu, dass die Immobilie mit jährlich drei anstatt zwei Prozent abgeschrieben werden kann. Die Konsequenz ist, dass der Gebäudeanteil schneller abgeschrieben und der Buchwert somit niedriger wird. Aber Obacht: Dadurch erhöht sich auch der zu versteuernde Gewinn bei Veräußerung des Objektes.
Darlehen an Gesellschaft
Ein weiterer Vorteil einer solchen Immobilien-GmbH ist, dass das beim Kauf eingesetzte Eigenkapital des Gesellschafters als Darlehen an seine Gesellschaft gegeben wird und Liquiditätsüberschüsse der GmbH nicht als (steuerpflichtige) Dividenden, sondern durch die Darlehenstilgung steuerfrei an den Gesellschafter zurückfließen können.
Soweit die GmbH den Grundbesitz ausschließlich verwaltet, unterliegt sie nicht der Gewerbesteuer, so dass nach Abzug von rund 16 Prozent Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag immerhin fast 84 Prozent Gewinn nach Steuern in der GmbH verbleiben. "Diese können dann über die Darlehenstilgung dem Privatbereich des Gesellschafters zugeführt werden", so der Saarbrücker Steuerberater. np
