Kurze Verjährung im Mietrecht

Auch im Mietrecht sind Ansprüche nicht zeitlich unbegrenzt durchsetzbar, sie können vielmehr verjähren. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

 AnitaMerten-Traut.Foto: privat

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Im Mietrecht betrifft das zum Beispiel den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der monatlichen Miete. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Für bestimmte Ansprüche allerdings gilt gemäß Paragraf 548 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine sehr viel kürzere Verjährungsfrist von sechs Monaten. Dazu zählen die Schadenersatzansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Verjährung beginnt mit dem Zeitputkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 13/17) hat jetzt entschieden, dass diese Verjährungsfrist nicht durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag verlängert werden darf. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter zehn Monate nach dem Auszug des Mieters Ersatzansprüche in Höhe von 16 000 Euro geltend gemacht. Die gesetzliche Regelung, dass Ersatzansprüche sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren, sei durch eine Regelung im Mietvertrag wirksam abgeändert worden, argumentierte der Vermieter. Im Mietvertrag hatte er geregelt, dass seine Ersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
Der Bundesgerichtshof entschied allerdings, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate verdoppelt , zum anderen beginne die Verjährungsfrist nach dem Wortlaut der Vertragsklausel nicht, wie im Gesetz vorgesehen, mit der Rückgabe der Mietsache, sondem mit dem möglicherweise späteren Mietvertragsende, das heißt dem Ablauf der Kündigungsfrist. Beide Regelungen seien mit dem Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren. Letztlich wolle das Gesetz sicherstellen, dass möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht. Die Entscheidung schafft für die Zukunft jetzt Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.
Ass. jur. Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier.

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