Ärger über Betriebskosten
Sie nennen sich die "zweite Miete", und selten herrscht über sie Einigkeit: Die Nebenkosten. Immer wieder müssen Gerichte darüber entscheiden, welche Kosten abgerechnet werden dürfen, und welche nicht.
Die Bilanz für die Vermieter ist wenig schmeichelhaft: Die Juristen der Mietervereine gehen davon aus, dass bei jeder zweiten Abrechnung von den Mietern falsche Beträge verlangt werden.
Dabei geht es in erster Linie um die Frage, welche Posten wirklich abgerechnet werden dürfen und bis wann dem Mieter die Abrechnung vorliegen muss. Aber auch spezielle Fragen tauchen immer wieder auf, beispielsweise, wie die Kosten zwischen mehreren Mietern aufgeteilt werden müssen.
Mieter, die nicht übervorteilt werden wollen, sollten wissen, was zu den Betriebs-/Nebenkosten gehört. "Kalt" erwischt es die Mieter bei der Grundsteuer, der Wasserversorgung, dem Abwasser, bei Fahrstuhlkosten, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausflurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, den Sach- und Haftpflichtversicherungen, dem Aufwand für einen Hausmeister, dem Antennen- oder Kabelanschluss, aber auch mit "sonstigen Betriebskosten" (etwa dem Aufwand für eine Sauna). Diese können vom Vermieter weitergegeben werden.
Verwalterkosten dagegen dürfen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat.
Auch "gern angesetzte" Posten wie Porto oder die Beiträge zum Grundeigentümerverband stehen auf der Verbotsliste, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Zu den "warmen" Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe, sowie die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma.
Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen - entsprechend dem Aufteilungsschlüssel - auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein.
Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl.
Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 70 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche aufgeteilt. Der Vermieter muss auch leerstehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen.
Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen.
Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. np
