Bad Münstereifel. Manches Mietverhältnis geht jahrelang gut, bis bei Auszug das böse Ende kommt. Die Mietparteien geraten sich in die Haare, weil der Mieter Umbauten vorgenommen hatte, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter nicht gefallen oder die Badewanne verkratzt ist.
Der Übergabetermin birgt jede Menge Stoff für Zoff. Vermieter, die Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung erheben, dürfen sich nicht allzuviel Zeit lassen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB) setzt in Paragraf 548 enge Fristen: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten."
Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Aber auch der Mieter ist betroffen. Seine Ansprüche auf "Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung", so das BGB, verjähren auch nach einem halben Jahr. Damit sind zum Beispiel verauslagte Kosten für Renovierungen gemeint, zu denen der Mieter nicht verpflichtet war.
Anderes Beispiel: Der Mieter hatte eine Küche für die Wohnung gekauft, die der Vermieter nicht gegen Bares übernehmen will. In dem Fall hat der Mieter nur sechs Monate Zeit, sie auszubauen. Mieter wie Vermieter sollten bei Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährung im Auge behalten. Unterbrochen wird die Verjährung zum Beispiel durch Klage, ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren oder gerichtlichen Mahnbescheid.
Sind die Fronten zwischen Mieter und Vermieter völlig verhärtet, kann es zügig zu Gericht gehen. "Das sollte man als Mieter möglichst vermeiden", rät der Berliner Rechtsanwalt Dilip Maitra in seinem Ratgeberbuch "Wenn das Mietverhältnis endet". Denn man könne sich möglicherweise über die Zeit retten, bis die Verjährung greift.
Der Gesetzgeber lässt neben gerichtlichen Schritten einen weiteren Umstand gelten, der die Verjährung hemmt - und zwar, wenn Mieter und Vermieter über ihre Forderung verhandeln. Was heißt verhandeln? "Teilweise wird es schon für ausreichend gehalten", so Anwalt Maitra, "wenn zwischen Vermieter und Mieter Schreiben gewechselt werden, in denen die gegnerischen Forderungen nicht blankweg abgelehnt, sondern ihre Berechtigung erörtert wird".
Maitra rät Mietern, außer bei Kleinigkeiten und eindeutigen Fällen auf Aufforderungen des Vermieters, bestimmte Arbeiten auszuführen, möglichst gleichgültig zu reagieren.
Dabei müsse man nicht gleich unfreundlich sein. Und wer auf Krawall gebürstet ist, wird den Gegner ohnehin nur innerhalb der Verjährungsfrist zum Gericht treiben. Dann wiederum wird die Frist unterbrochen. Maitra rät zu knappen Schreiben à la "Was wir tun müssen, werden wir tun!" Dies stellt kein Verhandeln dar. Sind sechs Monate um, ohne dass der Vermieter vor Gericht ist, ist der Mieter endgültig aus dem Schneider.