Der Umweltschutz hat Vorrang
Kamen · Wenn ein Vermieter die Außenwand dämmen lässt oder andere energiesparende Arbeiten veranlasst, muss der Mieter die Baustellen dulden. Eine Mietminderung ist künftig erst nach drei Monaten möglich.
Kamen. Jetzt steht es fest: Für Mieter wie Vermieter gilt ab 1. Mai neues Recht. Hier die wichtigsten Details, die wir in einer kleinen Serie vorstellen:
Energetische Modernisierung: Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, so können die Mieter für die Dauer der Arbeiten die Miete mindern. Dies entsprechend dem Umfang der Beeinträchtigungen, die sie während der Bauphase hinnehmen müssen. Dabei können durchaus 20 bis 50 Prozent herauskommen, die weniger überwiesen werden müssen, in Einzelfällen auch mehr. Daran ändert sich nichts, sofern "modernisiert" wird, etwa wenn der Vermieter ein Bad renovieren lässt.
Auch höhere Miete
Für "energetische" Verbesserungen sieht das neue Recht jedoch vor, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist, während Mieter auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Gebäude-Dämmung oder Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Vom vierten Monat an kann dann aber - wie bisher - eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahmen bis dahin nicht abgeschlossen sind und die Nutzung der Wohnung deshalb weiter beeinträchtigt ist.
Wichtig: Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie "effizienter genutzt" wird, gelten als energetische Modernisierungen. Sie lösen außerdem Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können.
Keine Verzögerung mehr
Selbst wenn der Vermieter eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete berappen. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Aufwendungen für eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, müssen die Mieter zwar dulden. Der Vermieter darf deshalb aber nicht die Miete erhöhen.
Das bisherige Recht, nach dem die Kosten von Modernisierungs-Maßnahmen mit jährlich bis zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, ist nicht verändert worden. Dasselbe gilt für die energetische Modernisierung. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie - und damit auch Kosten - eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle.
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungs-Maßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn "unzumutbare wirtschaftliche Härte" sei. Diese Härtefallprüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, so darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist.
Härtefall-Regelung bleibt
Der Härteeinwand ist vom Mieter künftig "schriftlich und fristgebunden vorzubringen". Der Vermieter "soll" (nicht "muss") den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Mieter behält also seinen Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss, wenn der von ihm vorgetragene Härtegrund gegeben ist - worüber letztlich die Gerichte entscheiden -, eine erhöhte Miete nicht zahlen, die Modernisierungs-Maßnahmen aber dulden. red
