Ewiger Streit um Nebenkostenabrechnungen

Bad Münstereifel · Jedes Jahr muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung für seine Mieter erstellen. Dabei sind Abrechnungs-Form und -Frist zu beachten. Die Berechnungsgrundlage darf auch nicht einseitig verändert werden.

Bad Münstereifel. Kein Thema entzweit Mieter und Vermieter so oft wie die Nebenkostenabrechnung. Hier die wichtigsten Streitpunkte.
Streitpunkt Abrechnungsfrist: "Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungsjahres zugehen", erläutert Mietfachanwalt Dirk Clausen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Ausnahme: Er hat die Verspätung nicht zu vertreten. "Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er die Rechnungen des Versorgungsunternehmens nicht rechtzeitig erhält", so Clausen.
Streitpunkt Zugang: Die Abrechnung über 2012 muss bis 31. Dezember 2013 zugegangen sein. Ein typischer Fall: Der Mieter erklärt, keine Abrechnung erhalten zu haben. Der Vermieter hält dagegen, er habe die Abrechnung - im Beisein eines Zeugen - in den Briefkasten der Post eingeworfen. Reicht das als Nachweis? "Nein", sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. "Die Vermieterseite muss den korrekten Zeitpunkt des Zugangs, also den ordnungsgemäßen Zugang als solchen konkret beweisen können."
Streitpunkt Zurückbehaltungsrecht: Gibt es Unstimmigkeiten über die Abrechnung und der Vermieter gibt nicht nach, ist der Mieter versucht, die Vorauszahlungsbeträge für die Betriebskosten einzubehalten. Darf er das? "Nein", erklärt Mieterbund-Jurist Wüstefeld. "Es kann aber ein Zurückbehaltungsrecht am Nachzahlungsbetrag oder an einem Teil des Nachzahlungsbetrags in Betracht kommen." Kürzt der Mieter die laufenden Vorauszahlungen und summiert sich der Betrag am Ende auf mehr als zwei Monatsmieten, riskiert er die Kündigung.
Streitpunkt Umlageschlüssel: Soll in einem Mehrfamilienhaus nach Personenzahl, Wohneinheiten, Quadratmeterfläche oder Verbrauch abgerechnet werden? "Früher konnte der Vermieter den Maßstab einseitig nach billigem Ermessen bestimmen, wenn vertraglich keiner vereinbart war", weiß Anwalt Clausen. Für alle seit 1. September 2001 geschlossenen Mietverträge ist nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch kalkuliert. Kosten für Müll, Kaltwasser, Kanal und Allgemeinstrom werden oft nach Personenzahl umgelegt - wenn vorher vereinbart, ist das zulässig.
Darf der Vermieter den im Mietvertrag fixierten Verteilerschlüssel einseitig ändern? "Grundsätzlich kann der vereinbarte Verteilerschlüssel bei den kalten Betriebskosten nur im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden", weiß Norbert Eisenschmid vom Deutschen Mieterbund. "Anders aber, wenn durch die Änderung einem unterschiedlichen Verbrauch oder einer unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen werden soll, etwa bei Wasser und Abwasser oder bei Müll." Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Änderung vorgesehen ist.
Streitpunkt Ordnungsgemäßheit: Jede Abrechnung muss ordnungsgemäß sein. Mindestanforderungen sind: Angabe der Wohnung und des Abrechnungszeitraums, der Betriebskostenarten und des Umlagemaßstabs, Angabe der Gesamtkosten und der auf den Mieter entfallenden Kosten sowie der geleisteten Vorauszahlungen und des Endergebnisses - Nachzahlung oder Rückzahlung. Enthält die Abrechnung nicht alle diese Angaben, kann der Mieter sie zurückweisen. Die Frist zum Abrechnen wird dadurch nicht unterbrochen. Der Vermieter riskiert dann, die einjährige Frist zu überschreiten und auf Nachzahlungsforderungen sitzen zu bleiben.

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