Feste Spielregeln bei der Untervermietung
Jemand, der seine Wohnung - aus welchem Grund auch immer - untervermietet, kann dies in der Regel tun. Die Erlaubnis des Vermieters muss jedoch vorliegen. Auch sonst gibt es einige Regeln zu beachten..
Die einen sitzen nach der Scheidung allein da mit der großen Mietwohnung, die anderen wollen sich eine Auszeit gönnen und sechs Monate lang durch die Welt ziehen. Schon aus finanziellen Gründen wäre eine Untervermietung dann ideal. Mitunter aber gibt es darüber Streit mit dem Vermieter.
Familienangehörige bevorzugt
Generell hat der Vermieter bei jeder Untervermietung ein Mitspracherecht, ohne seine Erlaubnis geht gar nichts. So steht es zumeist auch ausdrücklich in den Mietverträgen. Es spielt dabei keine Rolle, ob nur ein einzelnes Zimmer oder gleich die ganze Wohnung untervermietet werden soll.
Fehlt die Erlaubnis, handelt es sich um eine unerlaubte "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (Paragraph 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Das kann im Extremfall zu einer fristlosen Kündigung führen, von der dann Unter- und Hauptmieter betroffen wären. Lediglich Familienangehörige, die zum engsten Familienkreis gehören, dürfen immer aufgenommen werden. Dazu zählen: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern. Allerdings darf der Vermieter eine Erlaubnis bei anderen engen Familienangehörigen nicht grundlos verweigern.
Vermieter hat Mitspracherecht
Vielmehr muss er grundsätzlich sein Okay geben, wenn ein "berechtigtes Interesse" vorliegt, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (Paragraf 553 BGB). Es kann sich dabei um persönliche oder wirtschaftliche Gründe handeln - etwa der Wunsch, mit dem neuen Lebenspartner zusammenzuleben oder weil sich das Einkommen wegen Arbeitslosigkeit verschlechtert hat.
Mieter muss Person benennen
Den gewünschten Untermieter muss der Mieter konkret benennen (Bundesgerichtshof, kurz BGH, Az: VIII ZR 371/02). Nur so kann der Vermieter prüfen, ob er die Untervermietung verweigern darf. Möglich ist das, "wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann", so der Gesetzestext.
Komplizierter wird es, wenn eine Wohnung ganz oder größtenteils untervermietet werden soll, etwa wegen eines längeren Auslandsaufenthaltes.
Eine "Weitervermietung" muss der Vermieter nicht erlauben. Ein guter Tipp: Der Mieter sollte in diesen Fällen eine weitere Nutzung glaubhaft machen können, etwa indem die Wohnung möbliert vermietet wird und er zumindest noch ein Zimmer für sich hat.
Mobilität wird wichtiger
Den "Lebensmittelpunkt" muss der Mieter nach BGH-Rechtsprechung in der untervermieteten Wohnung nicht mehr nachweisen, ein echtes Zusammenleben mit dem Untermieter ist keine Pflicht (Az: VIII ZR 4/ 05). Mobilität und Flexibilität komme zunehmende Bedeutung zu, meinten die obersten Zivilrichter: "Dies kann es erfordern, an einer anderenorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen." Dass der Mieter dann die andere Wohnung nur noch gelegentlich nutze, stünde einer Untervermietung nicht entgegen, so der Bundesgerichtshof.
