Fiktiver Gärtner, reale Mehrkosten
Berlin · Ist dies im Mietvertrag entsprechend festgelegt, muss der Mieter auch die Kosten für den Gärtner mittragen. Sogar dann, wenn es den Gärtner gar nicht gibt. Der Mieterbund läuft gegen diese Regelung Sturm.
Berlin. Ein schöner Garten macht im Sommer auch schön viel Arbeit. Deshalb lassen Vermieter bei Mietwohnanlagen meist den Profi ran. Nur bei vermieteten Einfamilienhäusern mäht meist der Mieter selbst den Rasen.
Kosten der Gartenpflege zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Den Lohn für den Gärtner zahlt der Mieter, falls der Mietvertrag diese Position unter den Nebenkosten erwähnt. Klamme oder findige Vermieter verdienen sich gerne noch ein Zubrot, indem sie die Gartenarbeiten oder Reinigungsdienste selbst erledigen und dafür die Hand aufhalten.
Keine Mehrwertsteuer
"In der Betriebskostenverordnung ist festgelegt, dass der Vermieter auch eigene Arbeitsleistungen abrechnen kann", sagt Herrmann-Josef Wüstefeld, Jurist beim Deutschen Mieterbund. Mehrwertsteuer dürfe er aber nicht ansetzen.
Um die Gärtnerkosten umzulegen, muss der Garten nicht einmal für den Mieter nutzbar sein, sei es zum Sonnenbaden, Ballspielen oder Gemüseziehen. Selbst eine Rasenfläche mit dem Schild "Betreten verboten" kann Garten sein. Aber: Dürfen nur der Vermieter oder einzelne Mietparteien den Rasen nutzen, sind die Kosten nicht umlegbar.
Entscheidend in Sachen Nebenkosten ist, was im Mietvertrag steht. Steht dort zum Beispiel, dass die Mieter das Treppenhaus im Wechsel zu putzen haben, kann der Vermieter nach Aussage von Fachanwalt Dirk Clausen, "die Reinigungsarbeiten nicht einseitig an einen Dritten vergeben und die Mieter anschließend mit den Kosten belasten". Jedenfalls nicht, wenn die Mieter immer ordentlich putzen.
Welche Kosten genau darf der Vermieter umlegen? Im Garten sind das Arbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten und Heckenschnitt. Wenigstens alle paar Jahre müssen auch Bäume beschnitten oder gefällt oder Gehölze erneuert werden. Nicht umlegbar sind Kosten für die erstmalige Anlage des Gartens, für seine wesentliche Veränderung oder das Herrichten nach jahrelanger Vernachlässigung. Die Kosten eines Rasenmähers muss der Mieter - abgesehen von Strom oder Benzin - auch nicht tragen.
Der Bundesgerichtshof kam Vermietern voriges Jahr in einem Punkt noch weiter entgegen. Ein Vermieter muss bei den Kosten für Gartenpflege und Hausmeister nicht die Kosten seines eigenen angestellten Personals abrechnen. Stattdessen kann er fiktive Kosten einstellen, die entstanden wären, wenn er eine Fremdfirma beauftragt hätte, urteilten die Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 41/12).
Billiges Personal
Damit eröffnet der BGH Vermietern die Möglichkeit, mit der Nebenkostenabrechnung ohne jede Arbeit Geld zu verdienen. "Bisher galt der Grundsatz, dass Vermieter an den Betriebskostenabrechnungen kein Geld verdienen und nur die Kosten ansetzen dürfen, die tatsächlich entstanden sind", erläutert der Mieterbund. Durch das Urteil drohe die Gefahr, dass der Vermieter Arbeiten durch eigenes billiges Personal erledigen lässt, dem Mieter aber hohe fiktive Kosten in Rechnung stellt. Die Mieterlobby läuft gegen diese Regelung Sturm: Mieter sollten bei Neuabschluss eines Mietvertrags diese Variante ausdrücklich ausschließen. red
