Finanzamt schaut bei Vermietung genau hin
Berlin · Wer bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen gegenüber dem Finanzamt ständig nur Verluste ausweist, sollte sich nicht wundern, wenn die Werbungskosten irgendwann nicht mehr anerkannt werden.
Berlin. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den Einkunftsarten, die der Einkommensteuer unterliegen. Wenn jemand eine Wohnung oder ein Haus dauerhaft vermietet, hat er grundsätzlich die Absicht, Gewinn zu erzielen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) schon Ende der Neunzigerjahre entschieden. Dazu muss eine Totalgewinn-Rechnung vorhanden sein. Dieser liegen die in der Vergangenheit erzielten und künftig zu erwartenden Vermietungs- oder Veräußerungsgewinne zugrunde. Auch ist der Eigentümer beispielsweise bei Leerstand gehalten, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den wirtschaftlichen Aspekt der Vermietung zu sichern. Bei einer Vermietung dauerhaft unter Marktniveau oder langfristigem Leerstand ohne nachweisbare ernsthafte Vermietungsbemühungen wird er es schwer haben, seine Kosten oder Verluste steuerlich geltend zu machen.
Sind die Voraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung jedoch erfüllt, kann der Eigentürmer die mit der Vermietung verbundenen Kosten als Werbungskosten von den Einkünften abziehen. Dazu gehören unter anderem Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Der vollständige Abzug ist ausschließlich bei komplett vermieteten Immobilien möglich. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn dann müssen detaillierte Kostentrennungen und entsprechende Zuordnungen vorgenommen werden. Bei der Vermietung an Angehörige oder Freunde sind Mietgrenzen zu beachten, Kosten steuermindernd anerkannt zu bekommen. So dürfen seit 2012 die vollen Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.
Sonderfall Ferienimmobilie
Wird eine Ferienimmobilie komplett oder teilweise vermietet, gilt auch hier als Orientierung für die steuerliche Einordnung die Gewinnerzielungsabsicht. Ist diese - trotz anfänglicher und möglicherweise langjährig einzuplanender Verluste - glaubhaft nachweisbar, so kann der Vermieter Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung, Aufwendungen für die Vermietung wie Anzeigen und Provisionen sowie eventuell anfallende Schuldzinsen und die Grundsteuer steuermindernd als Werbungskosten geltend machen. Dabei sollte die Dauer der Vermietung dem Durchschnitt der am Ort üblichen Vermietungszeiten entsprechen. Werden diese und weitere Kriterien nicht vorschriftsmäßig eingehalten, besteht die Gefahr, dass die Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird mit der Folge, dass Kosten, die wegen der Ferienwohnung entstehen, nicht steuerlich absetzbar sind. Wird eine Ferienimmobilie ausschließlich privat und selbst genutzt, ist das eine Angelegenheit ohne steuerliche Relevanz.
Leerstand muss weg
Über die steuerliche Zuordnung gibt es immer wieder juristische Auseinandersetzungen, wie ein Urteil des BFH zeigt (Az.: IX R 14/12). Dort ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger teilweise selbst bewohnten Haus. Dabei handelte es sich um eine im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung und ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad. Während die Wohnung für einige Jahre vermietet war und dann leer stand, war das Zimmer im Dachgeschoss zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers hätten sich für die Wohnung trotz einiger Anzeigen keine geeigneten Mieter gemeldet. Auch für das Dachgeschoss habe er trotz gelegentlicher Aushänge in der Nachbarschaft keinen Mieter gefunden, und er wolle dies nun nicht mehr vermieten. Wegen des Leerstandes machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Aber da hatte er die Rechnung ohne den Fiskus gemacht. Denn sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht waren nicht bereit, die Kosten steuermindernd zu berücksichtigen mit der Begründung, dass eine ernsthafte Vermietungsabsicht fehle. Dieser Einschätzung schloss sich auch der BFH an. Er beanstandete unter anderem, dass die Vermietungsbemühungen des Klägers nicht ernsthaft und nachhaltig genug waren, und er diese hätte intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger auch zuzumuten, etwa Zugeständnisse bei der Miethöhe zu machen, um dem Leerstand abzuhelfen. red
