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Geschäft statt Laden? Wohnungskündigung kein „Selbstläufer“

Karlsruhe (dpa). Haus abreißen, Hotel bauen und nach mehr Miete rufen - so einfach wie bei Monopoly läuft es im wirklichen Leben nicht. Dafür sorgt das Mietrecht und mit ihm nun verstärkt auch der BGH. Von Claudia Kornmeier, dpa

Eine Wohnungskündigung aus wirtschaftlichen Interessen muss aus Sicht der Bundesgerichtshof (BGH) sorgfältig begründet werden.

„Das ist kein Selbstläufer“, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Urteilsverkündung in Karlsruhe. Eine Kündigung sei nur zulässig, wenn dem Eigentümer andernfalls ein erheblicher Nachteil entstünde und diesen dürfe er „nicht nur pauschal, plakativ benennen“. (Az.: VIII ZR 243/16)

Es ging dabei um einen Fall aus St. Blasien. Ein Investor hatte dort ein Wohnhaus gekauft und den Mietern gekündigt. Er begründete dies damit, das Gebäude abreißen zu wollen, um ein Modegeschäft einer Schwestergesellschaft im Nachbarhaus - das auch ihm gehört - zu vergrößern. Durch die langfristige Verpachtung an den Laden sei ein deutlich höherer Mietertrag zu erwirtschaften.

Anders als Mieter können Vermieter nicht ohne weiteres kündigen. Sie brauchen dafür ein „berechtigtes Interesse“. Eigenbedarf und die angemessene wirtschaftliche Verwertung einer Immobilie sind solche Interessen. 2012 hatte der BGH etwa eine Kündigung für zulässig erklärt, die ein Mann damit begründet hatte, dass seine Ehefrau die Wohnung für ihre Anwaltskanzlei nutzen wollte.

In diesem Jahr haben die Karlsruher Richter aus Sicht des Deutschen Mieterbunds „eher restriktive Auslegungshinweise“ gegeben. Im März entschieden sie etwa, dass Vermieter nicht kündigen dürfen, nur um in der Wohnung ein Aktenlager einzurichten.

Auf dieser Linie liegt nun auch das aktuelle Urteil. Die Vorinstanz hatte an der Kündigung noch nichts auszusetzen. Für das Modehaus sei die Erweiterung nämlich eine Existenzfrage. Auch der BGH sah darin zwar durchaus „vernünftige Erwägungen“. Er kritisierte aber, dass das Landgericht „tatsächliche Umstände, die eine solche Beurteilung tragen, nicht ansatzweise festgestellt“ habe.

Hinzu kam, dass die Inhaberin des Modegeschäfts nicht identisch ist mit der Vermieterin. Die Unternehmen haben nur dieselbe Geschäftsführerin, die zudem jeweils als Gesellschafterin beteiligt ist. Nach dem Gesetz müsse es bei einer Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen aber um Nachteile des Vermieters selbst gehen, so der BGH. „Die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften“ ändere hieran nichts.

Der Rechtsstreit wird nun weitergehen. Der Investor hatte die Kündigung nämlich noch auf andere Gründe gestützt, die das Landgericht nun prüfen muss. Die Mieter sind derweil längst ausgezogen und das Haus ist abgerissen.

Mitteilung

Vorschrift zur Kündigung des Vermieters

BGH-Urteil von März 2017 (Aktenlager)

BGH-Urteil von 2009 (Au-Pair-Mädchen)

BGH-Urteil von 2012 (Anwaltskanzlei)