Bad Münstereifel. Sommer und Olympia locken zum Feiern nach draußen. Mieter ohne Balkon und Terrasse müssen dazu nicht in den Stadtpark - der zum Mietshaus gehörende Garten reicht. Nur: Welche Rechte hat der Mieter dort?
In der Regel dürfen Mieter einen Garten mitnutzen. Voraussetzung ist, dass der Garten laut Mietvertrag zum Mietobjekt gehört oder der Hausgemeinschaft allgemein zur Verfügung steht. Daneben kann auch ein Gewohnheitsrecht entstehen. "Nutzt der Mieter den Garten schon jahrelang, ohne dass eine entsprechende Regelung bestand, darf er das auch weiterhin", schreiben die Juristen Christian Geppert und Andreas Ehrlich in ihrem Ratgeber "Mietrecht für Vermieter".
In diesem Fall sei nämlich in der Regel von einer stillschweigenden Vereinbarung auszugehen. Grillen, Feiern und Spielen im Rahmen der Hausordnung und der üblichen Rücksichtnahmen sind dem Mieter im Garten dann nicht zu verwehren. Zur Mitnutzung des Gartens zählt auch die Gestaltung des Grüns. Das Oberlandesgericht Köln entschied zum Beispiel, dass der Mieter beliebig Blumen säen und Sträucher sowie kleine Bäume anpflanzen darf (Az.: 11 U 242/93).
Landgerichte urteilten, der Mieter dürfe in seinem Garten auch Gemüsebeete oder einen Komposthaufen anlegen, genauso wie einen kleinen Teich (u.a. LG Lübeck, Az.: 14 S 61/92).
Der Vermieter hat auch keinen Anspruch darauf, dass das Erscheinungsbild eines mitvermieteten Garten unverändert bleibt. In einem am Landgericht Köln verhandelten Fall hatte ein Vermieter dem Mieter einen "englischen Rasen" überlassen, der sich im Laufe der Mietzeit zu einer Wiese mit Unkraut und Klee verwandelte. Das Gericht befand, der Vermieter, der seinem Rasen nachtrauerte, dürfe keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen habe (Az.: 1 S 119/09).
Den Rechten am Garten können auch Pflichten gegenüberstehen. "Ist der Garten mitvermietet, ist der Mieter normalerweise auch für die Gartenpflege verantwortlich", informiert der Deutsche Mieterbund und verweist auf Urteile von Landgerichten, wonach Mieter ohne spezielle Absprache aber nur einfache Arbeiten übernehmen müssen, beispielsweise Rasenmähen oder Umgraben von Beeten (u.a. LG Siegen, Az. 3 S 211/90). Für aufwendigere Arbeiten wie das Schneiden von Bäumen und Sträuchern ist eine gesonderte Absprache nötig.
Im Mehrfamilienhaus ist laut Mieterbund der Vermieter für die Pflege von Grün- oder Gartenflächen verantwortlich. "Die Kosten kann er über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzen", so der Verband. Das gilt auch, wenn Mieter den Garten selbst gar nicht betreten können, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VIII ZR 135/03). Mieter, die keinen Wert auf den Garten legen, sind versucht, den Gartenanteil separat zu kündigen. Dies ist nicht möglich. Steht der Garten im Mietvertrag, kann er nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden.