Düsseldorf. Ex-Bundespräsident Christian Wulff und Frau Bettina haben ihr Haus in Großburgwedel mit über 50 Prozent Wertsteigerung verkauft. Wie die Wulffs profitieren derzeit zahlreiche Hausverkäufer von dem Immobilienboom, der mit der Finanzkrise vor gut fünf Jahren begann. Wie viel vom Gewinn kassiert aber das Finanzamt?
Unproblematisch ist es, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist. Der Gewinn ist dann steuerfrei. Wer hingegen wie die Wulffs innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft, kann vom Finanzamt belangt werden. Zwei Ausnahmen davon hat der Gesetzgeber im Paragrafen 23 des Einkommensteuergesetzes ("Private Veräußerungsgeschäfte") zugelassen. Die Spekulationssteuer entfällt wenn,
{mzirkv} die Immobilie während des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt oder
{mzirkv} zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Wer also ohne Unterbrechung ab Kauf in der Immobilie gelebt hat und zum Beispiel nach zwei Jahren wegen eines Umzuges in eine andere Stadt mit Gewinn verkauft, kann schon auf Steuerfreiheit pochen. "Ausschließlich selbst genutzt" bedeutet: Es darf nicht vermietet worden sein. "Wenn ein lediger Eigentümer mit einem Partner zusammenlebt, fällt das noch unter ausschließlich selbst genutzt", sagt der Münsteraner Steuerrechtsprofessor Jürgen Hidien.
Keine Gelegenheits-Absteige

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung der Verkaufsgewinn steuerfrei. Dieser Betrag müsste anhand der Quadratmeter-Zahl ermittelt werden (Bundesfinanzhof, Az.: X R 22/00).
Die zweite Steuervermeidungs-Möglichkeit besteht darin, drei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selber einzuziehen. Manche Steuerspar-Füchse vermieten zunächst, um in dieser Zeit zu modernisieren und die Kosten steuerlich geltend machen zu können. Danach ziehen sie ein und warten ab, bis die im Wert gestiegene Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Das ist im Prinzip möglich, jedoch lauern bei dieser Konstruktion Risiken.
Zum einen muss in den drei Jahren bis zum Verkauf der Eigentümer wirklich dauerhaft in der Wohnung leben. Nicht ausreichend ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az: 1 K 3749/05) eine sporadische Nutzung während Baumaßnahmen. Das Urteil wurde vom Bundesfinanzhof bestätigt (Az.: IX B 159/07). Außerdem kann es passieren, dass Modernisierungskosten als nachträgliche Anschaffungskosten eingestuft werden - und nur langsam abgeschrieben werden dürfen.
Bei den Wulffs hingegen dürfte die erste Ausnahmevorschrift greifen. Soweit bekannt, haben sie das Haus bis kurz vor dem Verkauf in Großburgwedel ausschließlich selbst genutzt. Dass sie noch einen Wohnsitz im Schloss Bellevue hatten, ist nach Meinung von Steuerjuristen unerheblich, da Schloss Bellevue als Sitz des Bundespräsidenten eher als Arbeitsplatz zu werten sei.