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Immer wieder Ärger wegen der Nebenkosten

Immer wieder Ärger wegen der Nebenkosten

Um die Nebenkostenabrechnung gibt es immer wieder Streit zwischen Mieter und Vermieter. Doch die Abrechnung muss klar und übersichtlich sein, damit der Mieter die Kosten und ihre Aufteilung nachvollziehen kann.

Kamen. Die Miet-Nebenkosten steigen von Jahr zu Jahr - vor allem wegen steigender Energiepreise. Außerdem verstehen viele das Fach-Chinesisch ihrer Betriebskostenabrechnung nicht mehr, was immer öfter Streit mit den Vermietern zur Folge hat. Die häufigsten Streitpunkte sind:
Wann und in welchem Umfang dürfen Kosten umgelegt werden?
Sind in der Abrechnung unzulässig Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?
Wie müssen die Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilt werden: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach der Personenzahl?
Wie werden Wohnungsleerstände behandelt?
Welche Rechte haben Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung prüfen wollen?
Bis wann muss die Abrechnung beim Mieter sein?
Was können Mieter tun, wenn der Vermieter "nicht abrechnet"?
Zu den "kalten" Nebenkosten gehören Grundsteuer, Wasserver- und Abwasser-Entsorgung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Hausflur-Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen oder der Aufwand für einen Hausmeister.
Verwalterkosten dürfen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat. Zu den Heizkosten gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe, ferner für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten oder die Kosten für Messungen.
Auf Abweichungen achten


Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen - entsprechend dem Aufteilungsschlüssel - auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein. Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn Wasseruhren installiert sind. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Der Rest wird nach einem festen Maßstab - normalerweise nach der Wohnfläche - aufgeteilt.
Der Vermieter muss auch leer stehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er muss die darauf entfallenden Beträge selbst tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen.
Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wenn der Vermieter nicht am selben Ort wohnt. Dafür dürfen ihm dann aber Kopierkosten in Rechnung gestellt werden.
Pflicht zur Abrechnung


Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine womöglich fällige Nachzahlung nicht leisten. Beispiel: Fordert ein Vermieter im Jahr 2013 für das Kalenderjahr 2011 Beträge für Betriebskosten nach, so braucht der Mieter nicht (nach-)zuzahlen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, zum Beispiel, weil die Kommune ihre Gebühren verspätet festgesetzt hat.
Abrechnen muss der Vermieter aber auf jeden Fall, weil es ja zu einer Rückzahlung von Betriebskosten an den Mieter kommen kann. Diese ist vom Vermieter auf jeden Fall auch noch nach mehr als einem Jahr zu leisten. wbü