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Immobilien-Expertin Adelheid Rech analysiert die Investitionschancen in Düsseldorf

Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf ist eine der beliebtesten Städte Deutschlands. Die hohe Lebensqualität hat die Nachfrage nach Wohnraum in der City immer mehr ansteigen lassen und zu stark steigenden Immobilienpreisen geführt. Adelheid Rech von KÖNIG Immobilien GmbH sieht die Preise schon auf einem ähnlich hohen Niveau wie in München.

"Kaufpreise für Wohnimmobilien in bester Lage von 10.000 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit mehr" weiß die Immobilienexpertin. König Immobilien vermittelt selbst eine Vielzahl von erstklassigen Eigentumswohnungen für Käufer und Mieter im innerstädtischen Bereich von Düsseldorf. Trotz des Anstiegs der erteilten Baugenehmigungen und der knapp 2000 fertiggestellten Wohnungen im vergangenen Jahr besteht weiter ein großer Nachfrageüberhang.


Die Marktlage für Kapitalanleger und Eigentümer
Die Kaufnachfrage für hochklassige Wohnungen in sehr guter Lage ist ungebrochen. Der Dr. Klein Trendindikator für Immobilienpreise hat mit 8,8 % einen erheblichen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen ermittelt. Adelheid Rech geht von einem anhaltenden Trend aus und empfiehlt Kaufinteressenten mit der Investition in eine Immobilie nicht zu warten. Dabei stützt sie sich auch auf eine die neuen Daten der Studie Wohnatlas 2017, die vom Hamburger WeltWirtschaftsInstitut ( HWWI ) im Auftrag der Postbank erhoben wurden. Danach sind die Kaufpreise bedeutend schneller als die Mieten gestiegen. Für eine Immobilie in Düsseldorf müssen mittlerweile etwa 26,5 Jahresnettomieten (kalt) bezahlt werden. Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung rechnet sich also für Anleger erst nach 27 Jahren, wenn man die Wertentwicklung nicht miteinbezieht. Die HWWI Studie prognostiziert bis zum Jahr 2030 eine durchschnittliche Wertsteigerung von 0,88 Prozent jährlich.

Obwohl das Einkommensniveau in Düsseldorf relativ hoch ist, wird der Erwerb einer Immobilie für Durchschnittsverdiener immer schwieriger. Zwar stiegen die verfügbaren Einkommen in den letzten fünf Jahren um 7 % an, im gleichen Zeitraum sind die Immobilienpreise aber um das 4-fache nach oben gegangen. Die Studie des HWWI errechnete, dass für eine Eigentumswohnung mit 100 qm der Gegenwert von 11,9 Pro-Kopf-Jahreseinkommen (netto) bezahlt werden müssen. Im Vergleich zu München (Faktor 21), Hamburg (15,9) und Berlin (15,8) ist Düsseldorf aber immer noch relativ günstig.

Die Preisentwicklung bei Mietwohnungen
Die Einwohnerzahl Düsseldorfs bewegt sich rasant in Richtung der 700.000 Marke und treibt auch die Mietpreise nach oben. "Bei Neuanmietungen in guter Innenstadtlage werden 12 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter verlangt und bezahlt" bestätigt Adelheid Rech diesen Trend. Eine Studie der Hypo Vereinsbank hat einen Preisanstieg für Mietimmobilien in der Innenstadt von 35 Prozent seit 2010 ermittelt. Dabei werden zunehmend Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment nachgefragt, während Luxusimmobilien weniger gesucht werden. Die hohen Mieten für große Mietwohnungen sind selbst für Gutverdiener kaum mehr bezahlbar.

Der Trend zu Luxuswohntürmen
Aufgrund der Knappheit von Baugrund im innerstädtischen Bereich erleben auch in Düsseldorf Wohnhochhäuser einen Boom. 12 Projekte sind derzeit in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt geplant. Wolkenkratzer wie in Asien oder den USA werden aufgrund der Bauvorschriften dabei nicht entstehen. Aber der noch in der Planungsphase steckende "Upper Nord Tower" in Düsseldorf wird mit 120 Metern eine prägende Erscheinung im Stadtbild sein. Da die Baukosten für Hochhäuser um etwa 10 bis 15 % über denen für Ein- oder Mehrfamilienhäuser liegen, werden die entstehenden Einheiten als Luxuswohnungen gebaut und vermarktet. Die Nachfrage nach den Wohnungen ist groß. Kaufkräftige einheimische Kunden und reiche Asiaten sehen in den prestigeträchtigen Objekten eine gute Investition. "Für exklusives Wohnen im Innenstadtbereich gibt es in Düsseldorf eine starke Nachfrage" bestätigt Immobilien-Expertin Adelheid Rech.

Wo es in Düsseldorf noch günstige Wohnungen gibt
Außerhalb der Stadtmitte gibt es im Düsseldorfer Stadtbereich aber noch Gegenden mit günstigen Preisen. So liegen z.B. in den Stadtteilen Lohhausen, Lichtenbroich, Unterrath, Heerdt, Hafen, Hamm, Himmelgeist, Itter, Holthausen, Eller, Reisholz, Hassels, Benrath, Urdenbach, Garath und Hellerhof die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei weniger als 2500 Euro. Darauf verweist eine Studie von vdp Research , der Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp).