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Immobilienfinanzierung: Was Kreditnehmer jetzt wissen müssen

Tilgung, Eigenkapital und die monatliche Kreditrate richtig kalkulieren : Immobilienfinanzierung: Was Kreditnehmer jetzt wissen müssen

Immobilienkredite sind oftmals eng kalkuliert und setzen voraus, dass ein festes monatliches Einkommen verfügbar ist. Ist dies nicht der Fall, riskieren Kreditnehmer einen Kreditausfall und den Verlust ihres Hauses - Eine Situation, die gerade in der Corona-Krise eine große Angst vieler Menschen ist. Gerade jetzt machen sich viele Menschen Sorgen um ihre bestehende Immobilienfinanzierung.

Anderen ist oft nicht bewusst, was sie in der näheren Zukunft bei der Neufinanzierung beachten sollen.

Immobilienfinanzierungen sind schon in normalen Zeiten ein sehr komplexes Thema. Viele Kreditnehmer vereinbaren zu geringe Tilgungen, bringen nicht genügend Eigenkapital mit ein oder begehen andere typische Fehler. Wie wichtig eine gute Kalkulation ist, wird oft erst in Krisenzeiten deutlich. Denn wenn Kreditnehmer keinen ausreichenden finanziellen Puffer haben, riskieren sie im schlimmsten Fall ihre Immobilie. Einige Aspekte sind in der aktuellen Situation besonders relevant für Immobilienfinanzierungen.

Tilgung, Eigenkapital und die monatliche Kreditrate richtig kalkulieren

Bei der Kalkulation der monatlichen Kreditrate und den damit verbundenen Faktoren kann man sehr viel falsch machen. Es kam in der Vergangenheit oft vor, dass Kreditnehmer ihre monatlichen Kreditraten in den letzten Jahren einfach zu eng kalkuliert haben. Als viele Unternehmen vor einigen Monaten Kurzarbeit eingeführt haben, hatten nicht wenige erhebliche Probleme, ihre Kreditraten weiter zu bedienen.
Gerade jetzt gilt es, konservativer zu kalkulieren, um auch bei möglichen Einkommenseinbußen nicht in eine Schieflage zu geraten. Als Grundsatz lässt sich sagen, dass eine Immobilienfinanzierung etwa 35 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Ein geringerer Wert ist sogar noch vorteilhafter und bietet die Möglichkeit, dass eine Finanzierung trotz Kurzarbeit oder anderen Einkommensausfällen möglichst ohne Änderungen weitergetragen werden kann.

Wer jetzt eine Immobilie finanziert, sollte zudem einen Tilgungssatzwechsel in den Darlehensvertrag aufnehmen. Das ermöglicht Anpassungen, falls sich die Einkommenssituation in Zukunft ändern sollte. Da die Bauzinsen tendenziell steigen, ist eine anfangs hohe Tilgungsrate von möglichst 3 bis 4 % und eine lange Zinsbindung ebenfalls empfehlenswert.

Was kann man machen, wenn man finanziell betroffen ist?

Personen, die wegen der Corona-Krise ihre Arbeit verloren haben oder anderweitig in finanzielle Schieflage geraten sind, hatten vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 die Möglichkeit ihre Kreditraten vorübergehend auszusetzen (Art. 240 § 3 EGBGB). Seit Anfang Juli geht dies allerdings nicht mehr. Wer absehen kann, dass er für längere Zeit weniger Einkommen zur Verfügung haben wird, sollte sich schnellstmöglich mit dem Darlehensgeber in Verbindung setzen.
Oft gibt es die Möglichkeit die Konditionen des Darlehensvertrages anzupassen, denn der Darlehensgeber ist natürlich auch an einem Fortbestand des Darlehens interessiert. So lässt sich bspw. die Tilgung ändern oder vorübergehend ganz aussetzen. Eigenheimbesitzer haben außerdem Anspruch auf den Lastenzuschuss, falls die Wohnkosten die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen.

Ändert sich jetzt etwas bei den Anforderungen der Banken?

Einige Banken lehnen aktuell tatsächlich eng kalkulierte Finanzierungen ab, die ein höheres Risiko für sie darstellen würden. Die Kreditrichtlinien der Branche haben sich allerdings nicht einheitlich angepasst. So haben die meisten Banken keine besonderen Vorkehrungen zur Risiko-Minimierung eingeführt. Wer über ein solides Einkommen verfügt, kann Immobilien im Prinzip bei allen Banken weiterhin problemlos finanzieren.
Grundsätzlich gibt es bei einer konservativ kalkulierten Immobilienfinanzierung oder einer entsprechenden Sicherheit auch keine Probleme. Sicherheitsfaktoren wie ein gesichertes Arbeitsverhältnis, ein solides Einkommen und die passende Immobilie rücken für viele Banken jedoch immer mehr in den Fokus. Dies ist aber vielleicht auch im Sinne des Interessenten, denn ein Kreditausfall und der Verlust der eigenen Immobilie sind häufig besonders schmerzhaft.

Immobilienfinanzierung trotz Kurzarbeit: Geht das?

Für Arbeitnehmer, die im Zuge der Corona-Krise in Kurzarbeit gegangen sind, sind Immobilienfinanzierungen ein heikles Thema. Grundsätzlich ist eine Finanzierung bei vielen Banken möglich, wenn das Kurzarbeits-Gehalt ausreicht, um die monatlichen Raten zu decken oder entsprechende Sicherheiten vorhanden sind. Betroffene sollten sich jedoch vergewissern, dass ihr vorheriger Berufsstatus zeitnahe wiederhergestellt wird. Sonst drohen mit der Zeit im schlimmsten Fall Zahlungsengpässe, die das Bestehen des Darlehens riskieren.

Die Anschlussfinanzierung: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Für Kreditnehmer, deren Zinsbindung seit über 10 Jahren läuft, besteht nach § 489 BGB die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung. Diese ist aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen besonders interessant. Mit der Umschuldung entsteht durch die Zinsen also eine sofortige Entlastung, die gerade in der Corona-Krise vielen Menschen sehr gelegen kommt. Aber auch unabhängig davon sollten Kreditnehmer diese Möglichkeit in Anspruch nehmen und sich einen finanziellen Vorteil verschaffen.