1. Magazin
  2. Bauen & Wohnen

Immobilienmarkt in Großstädten leer gefegt

Immobilienmarkt in Großstädten leer gefegt

Zu verkaufen.“ Solche Schilder an Häusern sind in München, Hamburg oder Frankfurt selten. Nach einem jahrelangen Kaufrausch ist der Markt in den Großstädten leer gefegt. Droht eine Immobilienblase?

In deutschen Großstädten sind zum Verkauf stehende Häuser und Eigentumswohnungen Mangelware. Nach jahrelangem Ansturm auf Immobilien finden Käufer vor allem in München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Köln kaum noch Angebote zu passablen Preisen.

„Das Objektangebot in den Metropolen wird geringer“, sagt Marcus Drost vom größten deutschen Immobilienportal Immobilienscout24 in Berlin. Drastische Preissteigerungen sind die Folge. „Je größer die Stadt, desto höher die Preise und Preissteigerungen“, berichtete der Immobilienverband Deutschland (IVD) am Dienstag (25. September) in Frankfurt.

Seit Beginn der Finanzkrise hat die Angst vor Bankenpleiten, Inflation und Euro-Schuldenkrise einen nie dagewesenen Immobilienboom ausgelöst. Zwar gab es auch früher ein Auf und Ab, das oft auch von politischen Entscheidungen wie der Eigenheimzulage ausgelöst wurde. Doch vom Boom seit Ende der 90er Jahre in den USA und anderen europäischen Ländern bekam der deutsche Immobiliensektor wenig mit.

Von einer Blasenbildung kann aus Sicht des IVD aber keine Rede sein. „Die Preisanstiege sind Bestandteil eines längst überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte“, sagt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling.

Selbst in Berlin, das früher als eher günstiges Pflaster galt, werden nun in Bestlagen bis zu 15 000 pro Quadratmeter gezahlt - dreimal so viel wie früher. Trotzdem ist ein rasanter Preisverfall in den Großstädten aus Sicht von Experten nicht zu befürchten, auch weil das Angebot wegen der geringen Neubautätigkeit nicht größer wird. „Ich habe keine Sorgen vor einem Crash“, sagt Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung des IVD Süd.

Angeheizt wird der Kaufrausch zudem durch historisch niedrige Baugeldzinsen von teils unter drei Prozent. Allein der größte deutsche Makler Engel&Völkers hat aktuell rund 500 000 Kaufinteressenten in seiner Kartei und kann in den Metropolen nicht auf Anhieb alle Wünsche erfüllen. „Der Verkauf ist vergleichsweise leicht“, sagt Vorstand Kai Enders.

Bei Immobilienscout24 ist die Zahl der Kaufgesuche seit dem Beginn der Finanzkrise um 500 Prozent gestiegen. Auf ein neues Angebot gehen mitunter innerhalb einer halben Stunde mehr als 50 E-Mails und Anrufe von Interessenten ein.

Goldene Zeiten für Makler? Nicht unbedingt: Zwar ist der Verkauf für sie in vielen Regionen so einfach wie selten - das Problem für sie ist aber, überhaupt noch Immobilien zu finden. Besonders kleinere Vermittlungsbüros ohne bundesweites Netzwerk tun sich schwer. Viele sind händeringend auf der Suche und zahlen üppige Prämien für Tipps. „Sie kennen jemanden, der seine Immobilie verkaufen möchte? Geben Sie uns Bescheid“, wirbt etwa ein Makler im Fichtelgebirge und lockt mit bis zu 3000 Euro Vermittlungsprämie.

Der Immobilienboom betrifft aber vor allem die Großstädte, während in Teilen Ostdeutschlands oder Nordrhein-Westfalens Häuser leerstehen oder sogar unverkäuflich sind. „Der Markt ist zweigeteilt“, sagt Enders. Im Ruhrgebiet wird auch die Vermietung von Wohnungen zunehmend schwieriger. Vor allem im nördlichen Ruhrgebiet stehen Wohnungen oft monatelang leer, bevor sich ein Mieter findet.

Am angespanntesten ist die Lage derzeit nach Ansicht von Makler Enders in der bayerischen Landeshauptstadt. „München ist am allerschlimmsten.“ In keiner anderen deutschen Großstadt sind Häuser und Wohnungen laut IVD inzwischen so teuer. Eine neue 100-Quadratmeterwohnung in der Stadt für 500 000 Euro ist dort fast schon ein Schnäppchen. Für ein Einfamilienhaus werden im Schnitt 645 000 Euro fällig - in Cottbus oder Wolfsburg sind für diese Summe sechs Häuser zu haben.

Trotzdem ist die Nachfrage riesig. Einige Makler bieten bei begehrten Immobilien nur noch Sammeltermine an, um die Schar der Interessenten in möglichst kurzer Zeit durchzuschleusen. Bei einer vermieteten Zwei-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage zum Preis von rund 120 000 Euro hätten mehrere Käufer blind am Telefon zugesagt - ohne die Wohnung überhaupt gesehen zu haben, erzählt ein Makler. Zunehmend beliebt wird auch das Bieterverfahren gegen Höchstgebot.

Kaufinteressenten brauchen in diesem Umfeld starke Nerven und den Mut zu einer schnellen Entscheidung. Als Geheimtipp gelten inzwischen wieder Immobilienanzeigen in den Zeitungen: Denn anders als im Internet werden dort nicht automatisch Hunderte vorgemerkte Interessenten per Mail über ein neues Inserat informiert - auf der Jagd nach der Traumwohnung manchmal ein Zeitvorteil.

Mieter und Käufer von Wohnungen in Deutschland müssen nach Berechnungen des Immobilienverbandes IVD tiefer in die Tasche greifen als ein Jahr zuvor. Die Preise seien binnen Jahresfrist allerdings nur um moderate 3,1 Prozent gestiegen. Von einer Überhitzung des Marktes oder einer Preisblase könne keine Rede sein, erklärte IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling.

Im Schnitt kostet eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert laut IVD derzeit 998 Euro pro Quadratmeter. Deutlich teurer sind die eigenen vier Wände in München und Hamburg, deutlich günstiger etwa in Magdeburg und Pirmasens. Für den Erwerb eines Einfamilienhauses werden im Mittel knapp 205 000 Euro fällig. Mieter müssen für die Nettokaltmiete im Bundesdurchschnitt mit einem Quadratmeterpreis von 5,14 Euro (Altbau) beziehungsweise 5,52 Euro (Neubau) kalkulieren. Der IVD-Wohn-Preisspiegel basiert auf Daten für 390 deutsche Städte.