Kauf bricht nicht Miete - Rechte bei Wohnungsumwandlung
Berlin (dpa/tmn) · Es ist das Schreckenszenario tausender Mieter: die Umwandlung ihres Heims in eine Eigentumswohnung samt Verkauf. Die Bewohner fürchten steigende Mieten, teure Sanierung, drohenden Auszug. Rechtlos sind sie nicht.
Kauf bricht nicht Miete - der alte Spruch gilt nach wie vor. Dahinter steckt eine Reihe von Optionen, die Mieter von Gesetzes wegen vor den negativen Folgen der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf schützen sollen. Ganz wichtig: „Der Mietvertrag bleibt gültig. Der Käufer ist verpflichtet, den Vertrag zu übernehmen“, beruhigt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.
Zum Vermieter wird der Käufer mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Erwerb der umgewandelten Wohnung gibt ihm in der Regel aber kein Recht, das Mietverhältnis sofort zu kündigen. Dem schnellen Mieter-Rausschmiss schiebt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, § 577a) verankerte Kündigungssperrfrist einen Riegel vor. Die Frist zum Schutz der alteingesessenen Bewohner beträgt drei Jahre, bei Sozialwohnungen meist sogar zehn Jahre. Über die Sperrfrist hinaus ist der Käufer einer umgewandelten Wohnung an die üblichen Kündigungsfristen gebunden.
Der neue Wohnungsbesitzer darf - wie jeder andere Vermieter - die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vorausgesetzt, die letzte Erhöhung liegt mindestens ein Jahr zurück, und sie wird schriftlich begründet. „Der Mieter hat zwei Monate Zeit, zu prüfen, ob die verlangte Miete der Vergleichsmiete entspricht. Stimmt er zu, gilt die Miete vom dritten Monat an“, heißt es beim DMB. Modernisierungen sind generell drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen; diesen Schritt darf der Neue mit Einverständnis des Verkäufers schon tun, bevor sein Name im Grundbuch steht.
Bei Mietsteigerungen aufgrund energetischer Modernisierungen haben Hausbewohner relativ schlechte Karten. „Das ist verhältnismäßig klar zugunsten des Vermieters geregelt“, sagt Mietrechtsanwalt Marco Schwarz aus München. Er rät zu einem genauen Blick auch auf die Betriebskosten. Denn die mit der Umwandlung entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet oft nach Miteigentumsanteil ab, während für Mieter häufig die Wohnfläche maßgebend ist.
Der Weg zur Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung beginnt mit dem Antrag des Immobilienbesitzers auf eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Danach kann die Wohnung umgewandelt und verkauft werden. An diesem Punkt setzt ein weiterer Schutz für den Mieter an. Ihm steht laut BGB (§ 577 Abs. 1 Satz 1) schon nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht zu. Sogar dann, wenn ihm sein Zuhause gar nicht angeboten wurde oder der Verkäufer bereits mit einem anderen Interessenten handelseinig ist.
Wer das Vorkaufrechts nutzen will, teilt das dem Verkäufer schriftlich mit. „Postkarte „Ich kaufe“ genügt“, sagt der Stuttgarter Rechtsanwalt Karl-Friedrich Moersch. Eine Mail sei allerdings nicht zulässig. Mit seiner Entscheidung hat der Mieter im Grunde genommen zwei Monate Spielraum. Theoretisch kann er warten, bis ein genauer notarieller Vertrag zwischen Verkäufer und dem Dritten existiert, bevor er ins Geschäft und in den vorliegenden Vertrag einsteigt. Im Prinzip sollte dem Mieter die Wohnung zuerst offeriert werden.
Das Vorkaufsrecht lässt sich jedoch umgehen. Am einfachsten ist es, „den Mieter gar nicht zu informieren“, beschreibt Moersch einen Trick. In dem Fall könnte der ausgebootete Mieter eventuell auf Schadenersatz klagen. Legal ist der Verkauf an Haushalts- und Familienangehörige des ursprünglichen Besitzers, die dann ihrerseits die Wohnung an den Markt bringen, ohne dass das Vorkaufsrecht greift. Mieter umgewandelter Wohnungen sollten gründlich überlegen, ob sie selbst zugreifen. Steigende Mieten und niedrige Zinsen können dafür sprechen, Belastungen durch Hausgeld und Sanierungsstau oder die Lage der Immobilie dagegen.
Literatur:
Wohnen in der Eigentumswohnung. Umwandlung, Kündigungschutz, Kaufvertrag, Wohnungseigentum. Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund, 6 Euro, erhältlich bei den Mietervereinen
Karl-Friedrich Moersch: ABC des Mietrechts. Lexikon für Mieter und Vermieter. Walhalla Fachverlag, Regensburg 2013, 9,95 Euro. ISBN-13: 9783802935794
