Hat jemand etwa eine vermietete Wohnung gekauft, setzt er in der Regel jährlich zwei Prozent als Abschreibung (AfA) ab. Ein Beispiel: Belief sich der Wert der Wohnung auf 200 000 Euro, wären das pro Jahr 4000 Euro. Erhaltungsmaßnahmen für die Wohnung darf der Vermieter demgegenüber sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Dazu gehören beispielsweise Maler- und Tapezierarbeiten oder die Erneuerung von Fußböden, Türen, Fenstern, Sanitär-, Heizungs- oder Elektroanlagen.

Wichtig zu beachten: Fallen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung hohe Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung an, gelten sie als anschaffungsnahe Aufwendungen. Die Grenze liegt hier bei 15 Prozent der Anschaffungskosten: Alle Kosten jenseits davon dürfen Vermieter nicht sofort abziehen. Hätte der Vermieter aus dem Beispiel die Wohnung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 30 000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer modernisiert und renoviert, hätte er diese Kosten zusammen mit dem Kaufpreis nur mit zwei Prozent AfA jährlich abschreiben dürfen. Ausgaben bis 30 000 Euro wären dagegen als Werbungskosten sofort voll abzugsfähig gewesen.

Diese Praxis hat der Bundesfinanzhof (BFH) in mehreren Urteilen bestätigt. Die Richter präzisierten außerdem, dass auch Ausgaben für reine Schönheitsreparaturen, also zum Beispiel für das Streichen oder Tapezieren von Wänden, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören können. Eine Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen und anderen Instandsetzungsmaßnahmen lehnten sie ab (Az.: IX R 22/15, IX R 25/14, IX R15/15). Lediglich jährliche Instandsetzungsmaßnahmen wie die Heizungswartung können sofort abgezogen werden.