Kamen. Jetzt steht es fest: Für Mieter wie Vermieter gilt ab 1. Mai neues Recht. Hier die wichtigsten Details, die wir in einer kleinen Serie vorstellen:

Mietnomaden: Vermieter können künftig gegen das so genannte Mietnomadentum verbessert vorgehen, um ihre Wohnungen wieder vermieten zu können. Vom Vermieter beantragte Wohnungsräumungen sind von den Gerichten künftig vorrangig zu bearbeiten. Denn ein Vermieter kann seine Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, etwa wenn sie mehrere Monate lang ihre Miete nicht gezahlt haben.
Betroffene Mieter können verpflichtet werden, in Verfahren, in denen es um ausstehende Geldforderungen geht, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (etwa eine Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsordnung nicht, so kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken (Stichwort "einstweilige Verfügung").
Die sogenannte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie ist in das Gesetz aufgenommen worden. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, so soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die - meist kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner "aus dem Besitz der Wohnung zu setzen". Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter das Recht, jetzt schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen: Das Gesetz sieht bei der Umwandlung und anschließendem Verkauf von Mietshäusern in Eigentumswohnungen einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor. In den Bundesländern kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Personengesellschaften (etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) konnten dieses Recht bisher umgehen, indem einzelne Gesellschafter Eigenbedarf geltend machten, bevor "umgewandelt" wurde. Diese Gesetzeslücke gibt es beim neuen Recht nicht mehr.

Absenkung der "Kappungsgrenze": Vermieter dürfen im Normalfall die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen - allerdings nur bis zur Höhe der "ortsüblichen Vergleichsmiete". Das neue Recht räumt den Landesregierungen ein, für Gebiete, in denen die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist", eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen.
Danach dürften Mieten in bestehenden Mietverhältnissen höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Obergrenze bleibt die "ortsübliche Vergleichsmiete". Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Mietsteigerungen vorsehen.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Vermieter dürfen ihren Mietern höhere Mieten abverlangen, wenn der Mietzins für die betreffenden Wohnungen unter denen liegt, die "ortsüblich" sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus "den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind".
Neu ist, dass nun auch der Aufwand für energetische Maßnahmen Einfluss nehmen wird auf die am Ort übliche Miete - unabhängig davon, ob für die zu beurteilende Wohnung solche Maßnahmen bereits durchgeführt worden sind. red