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Neues BGH-Urteil - Was bei Untervermietungen zählt

Neues BGH-Urteil - Was bei Untervermietungen zählt

Der BGH stärkt die Mieterrechte: Will der Wohnungsbesitzer keine Untervermietung mehr, darf er dem eigentlichen Mieter nicht gleich kündigen. Wer plant, jemanden in seine Wohnung aufzunehmen, muss aber dennoch einiges beachten.

Widerruft ein Wohnungsbesitzer die Erlaubnis zur Untervermietung, darf er dem Hauptmieter nicht sofort fristlos kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (4. Dezember) entschieden. Eine derartige außerordentliche Kündigung komme nur infrage, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt habe, hieß es. Doch das konnten die Richter im konkreten Fall nicht erkennen.

Sie gaben daher einem Berliner Mieter recht, der von seiner neuen Vermieterin, einer Immobiliengesellschaft, auf Räumung der Wohnung verklagt worden war. Die Gesellschaft hatte die Wohnung 2010 gekauft. Der Mieter hatte sie an zwei Personen untervermietet. Das war nach seinem alten Mietvertrag auch erlaubt, die Befugnis konnte jedoch widerrufen werden. Davon machte die Gesellschaft Gebrauch: Sie entzog die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte ihrem Mieter fristlos.

Die Kündigung akzeptierte der Mieter nicht. Er berief sich auf einen Räumungsprozess, den er seit 2010 mit den Untermietern führte. Die Vermieterin sei in der Situation nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, urteilte nun der BGH. Denn der Mieter habe keinen Vertragsbruch begangen. Vielmehr habe er alles rechtlich Mögliche getan, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.

Generell darf ein Untermieter nur mit Zustimmung des Vermieters einziehen. „Andernfalls ist das eine Vertragsverletzung“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der Vermieter kann dann verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht und den eigentlichen Mieter abmahnen. Packt der Untermieter seine Sachen dann nicht, riskiert der Mieter die Kündigung.

Das gilt vor allem dann, wenn die gesamte Wohnung vermietet wurde. „Hier ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung“, erklärt Ropertz. Das heißt: Selbst wenn es gute Gründe gibt, zum Beispiel einen zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalt des Mieters, muss der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen. Mieter müssen sich daran halten.

„Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach verweigern“, sagt Ropertz. Der Mieter muss aber nachvollziehbare und vernünftige Gründe haben. „Das ist aber keine hohe Hürde“, erklärt der Mietrechtsexperte. „Sind zum Beispiel die Kinder aus dem Haus, und man will nicht alleine wohnen, kann das schon zählen.“

Wichtig ist aber, dass der Vermieter rechtzeitig von dem neuen Mitbewohner in Kenntnis gesetzt wird. „Spätestens wenn man weiß, wer einzieht, sollte man dem Vermieter das mitteilen“, sagt Ropertz. „Denn dann kann der prüfen, ob er mit dem Mieter einverstanden ist.“

Denn auch bei einer teilweisen Untervermietung kann der Vermieter noch sein Veto einlegen: „Allerdings nur, wenn ihm der Untermieter unzumutbar ist“, erklärt Ropertz. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Untermieter in der Vergangenheit unangenehm aufgefallen ist, weil er im Haus randaliert hat.