Neutraler Sachwalter der Rechtsansprüche
Berlin · Ein wichtiger Rechtsakt: Was alles passieren kann, wenn man es als potenzieller Haus- oder Wohnungskäufer mit dem Notar zu tun hat.
Berlin (red) Der Kauf der eigenen Immobilie gehört für viele Menschen zu den wichtigsten Lebensentscheidungen. In aller Regel führt dieser Weg über den Notar. Dabei kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, die vor Gericht enden. Hier dazu einige Urteile:
Zu den Aufklärungspflichten eines Notars gehört es, gegebenenfalls auf die erforderliche Zahlung von Schenkungssteuer hinzuweisen. Bei der Beurkundung eines Grundstücksübertragungsvertrages müsse er das unaufgefordert tun, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg (Az.: 6 U 58/09). Der Hintergrund: Ein Mann wollte ein Grundstück hälftig an Sohn und Schwiegertochter verschenken, wobei bei letzterer das Verwandtschaftsverhältnis fehlte und deswegen etwa 2250 Euro Schenkungssteuer fällig wurden. Der Notar hatte den Hinweis vergessen und musste Schadenersatz leisten.
Wer ein großes Geschäft wie einen Immobilienkauf tätigt, sollte genügend Zeit haben, sich mit der Materie vertraut zu machen. Deswegen muss der Notar vor dem Termin eine Zwei-Wochen-Regelfrist einhalten. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Hält sich der Notar nicht daran, dann trifft ihn nach höchstrichterlicher Überzeugung (Bundesgerichtshof, Az.: III ZR 292/14) die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer sich nach Ablauf dieser Frist genauso entschieden hätte.
So lange die Parteien nicht zur Beurkundung beim Notar waren, ist ein Vertrag eine unsichere Sache. Einem Käufer war es widerfahren, dass der Verkäufer erst einen Tag vor Abschluss ankündigte, nun doch nicht verkaufen zu wollen. Zu dem Zeitpunkt war allerdings bereits die Finanzierung des Darlehens geklärt, und es entstanden Rückabwicklungskosten in Höhe von 9000 Euro. Diese forderte der versetzte Käufer nun vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Az.: 4 U 435/12) vom Verkäufer. Doch der Senat entschied, dass das Recht zum Rücktritt vom Verkäufer bis zuletzt wahrgenommen werden konnte, ohne Schadenersatz leisten zu müssen.
Dem Notar stehen für seine Arbeit gesetzlich geregelte Gebühren zu. Fertigt er eine Urkunde, dann muss der Auftraggeber auch dafür bezahlen. Das Kammergericht Berlin (Az.: 9 W 133/05) musste sich mit der Frage befassen, wann denn eigentlich eine Urkunde als fertig entworfen zu betrachten ist. Die Antwort: Eine entsprechende Gebühr entsteht bereits dann, "wenn der Notar den Entwurf der Urkunde vollständig auf Tonbandkassette diktiert hat".
Wer den Notar aufsucht, der kann sich zumindest einer Tatsache gewiss sein: Sein Ansprechpartner wird nicht älter als 70 Jahre sein, denn mit Erreichen dieser Altersgrenze sieht die Bundesnotarordnung ein Ausscheiden vor. Ein Betroffener hatte dagegen geklagt und von einer Altersdiskriminierung gesprochen. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt (Az.: 2 Not 8/10) sah darin kein Problem. Diese Beschränkung diene dazu, die Altersstruktur des Berufs aufrechtzuerhalten und auch nachrückenden Generationen eine Chance zu geben.
Wie ist es eigentlich zu bewerten, wenn bestimmte Angaben im Zusammenhang mit der Beschaffenheit einer Immobilie zwar in einem Exposé auf der Internetseite des Maklers auftauchen, aber nicht im notariellen Kaufvertrag? Hier war es um die Wohnfläche eines Hauses gegangen, die statt 200 Quadratmetern in Wahrheit nur 172 Quadratmeter betrug. Der Erwerber forderte vom Kaufpreis (550 000 Euro) deswegen 66 000 Euro zurück. Der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 78/14) entsprach dem nicht. Es zähle letztlich das, was im Vertrag stehe. Anders liege der Fall nur, wenn dem Verkäufer nachzuweisen sei, dass er selbst von der Flächenabweichung gewusst und damit getäuscht habe.
Wenn der Notar ein Nachlassverzeichnis erstellt, dann muss er die Angaben der Erben einer kritischen Plausibilitätskontrolle unterziehen und dieses Vorgehen dokumentieren. Dazu zählt nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Bamberg (Az.: 4 W 42/16) auch eine stichpunktartige Überprüfung der Belege. Dabei kann dem Notar nach Meinung des Zivilsenats durchaus ein zeitintensiver, sehr umfangreicher Prüfungsaufwand zugemutet werden.
Wenn ein Notar über Erbangelegenheiten berät, gehört es zwingend dazu, dass er über die Kosten einer solchen Beurkundung informiert und außerdem darauf hinweist, dass man ein Testament auch selbst handschriftlich verfassen kann. Tut er das nicht, dann verliert er nach Ansicht des Oberlandesgerichts Naumburg (Az.: 2 Wx 37/10) seinen Anspruch auf die Gebühr. Der Verbraucher, der in der Regel ja nicht besonders rechtskundig ist, könnte sich durch ein solches Verhalten des Notars überrumpelt fühlen.
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts musste lange Zeit der Rechtsprechung zufolge notariell beurkundet werden. Doch davon hat der Bundesgerichtshof mit einem neueren Urteil (Az.: V ZR 73/15) Abstand genommen. Anders als das Verpflichtungsgeschäft bedürfe das dingliche Vorkaufsrecht nicht der notariellen Form, entschieden die Juristen.
