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Nicht alle Rechnungen gehen auf

Nicht alle Rechnungen gehen auf

Wer Einahmen erzielt, weil er Immobilien vermietet, kann die Aufwendungen, die ihm entstehen, von der Steuer absetzen. Die Abschreibungsfristen sind unterschiedlich. Auch sonst muss einiges beachtet werden.

Trier. Immobilien gelten sie als sichere und werthaltige Anlage. Das sind sie im Prinzip auch, aber die Rahmenbedingungen müssen stimmen. Darauf weist die Steuerberaterkammer Saarland hin. So unterliegt etwa eine betriebliche Nutzung der Immobilie anderen Steuerregeln als eine private. Und eine vermietete wird anders behandelt als eine eigengenutzte Immobilie.
Laufende Kosten absetzbar


Bei einer vermieteten Immobilie können die damit verbundenen Kosten steuermindernd geltend gemacht werden. Das liegt daran, dass steuerrelevante Ausgaben das Ziel haben müssen, Einkünfte zu erzielen. Das ist bei selbstgenutzten Immobilien nicht der Fall. So darf der Eigentümer die laufenden Kosten bei vermieteten Objekten komplett als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dazu gehören Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Der vollständige Abzug ist ausschließlich bei komplett vermieteten Immobilien möglich. Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Kosten getrennt und detailliert zugeordnet werden.
Herstellungskosten


Beim Kauf oder Erbauen einer Immobilie spricht man von Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Steuerlich werden diese Kosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes, also gegebenenfalls über Jahrzehnte verteilt, abgeschrieben. Eine besondere Kategorie bilden die so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten, die entweder steuerlich als Herstellungskosten oder sofort abziehbare Werbungskosten behandelt werden. Zu den Kosten, die sofort abgezogen werden können, gehört der Erhaltungsaufwand. Darunter versteht man solche Ausgaben, die notwendig sind, um das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, ohne dass sich der Standard verbessert. Wenn diese Kosten aber in einem ganzen Maßnahmebündel auftauchen, das den Standard des Gebäudes verbessert, geht das Finanzamt steuerlich von Herstellungskosten aus, die über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden müssen.
Dass nicht immer alle Rechnungen aufgehen, zeigt folgendes Beispiel: Im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte ein Ehepaar die 1996 erbaute und vermietete Immobilie 2007 - nach Ablauf der zehnjährigen Steuerpflicht bei Veräußerung - wieder verkauft. Der Erlös reichte nicht aus, um die Finanzierung völlig zu tilgen. Um die Restschuld zu bezahlen, musste das Paar ein neues, so genanntes Umschuldungsdarlehen aufnehmen. Dessen Kosten machte es bei den Einkommensteuererklärungen 2009 und 2010 steuermindernd als (nachträgliche) Werbungskosten geltend.
Dem wollte das Finanzamt nicht folgen, so dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kam. Schließlich entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass auch bei Veräußerungen, die außerhalb der zehnjährigen Steuerfrist liegen und folglich nicht (mehr) zu den steuerpflichtigen Einnahmen gehören, nachträglich ein Schuldzinsenabzug möglich sein kann (Az.: IX R 45/13). Voraussetzung ist jedoch, dass der Erlös der zuvor vermieteten und dann verkauften Immobilie komplett zur Tilgung des Ausgangsdarlehens genutzt wurde. Außerdem darf das Umschuldungsdarlehen nicht höher sein als das abzulösende Restdarlehen. Ferner müssen sich die Konditionen der Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegen.
Die geschmückte "Braut"


Wenn jemand seine selbst genutzte Immobilie verlassen möchte, um sie zu vermieten, kann man sich vorstellen, dass die "Braut" besonders schön gemacht wird, um eine möglichst lukrative Vermietung sicher zu stellen. Aber hier lauert eine steuerliche Gefahr, wie ein Urteil des BFH aus dem Jahr 2009 belegt ( Az.: IX R 51/08). Demnach gehören zu den steuermindernd anerkennungsfähigen Werbungskosten nur diejenigen, die sicherstellen, dass mit diesen Investitionen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden können. Fallen sie hingegen schon an, bevor mit dem Aufwand Einnahmen erzielt werden, können sie nur berücksichtigt werden, wenn ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang erkennbar ist. In diesem Fall wurde die Heizungsanlage rund ein Jahr vor der ersten Vermietung erneuert. In diesem Zeitraum wohnten die Eigentümer noch selbst in dem Haus. Daher konnten sie die Heizung nicht steuermindernd absetzen. red