Schmaler Grat: Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
Mannheim (dpa/tmn) · Wohnungseigentümer haben das Sagen? Das gilt nicht bei Gemeinschaftseigentum. Dort entscheidet die Eigentümerversammlung: Zum Beispiel, wie der Garten, die Hofeinfahrt und die Autostellplätze gestaltet werden. Oder auch die Wohnungstüren.
Meine Haustür gehört mir? Nicht in einer Eigentümergemeinschaft: „Die Wohnungstüren werden der Gemeinschaft zugerechnet“, sagte Bertram Joachim Schmitt, Rechtsanwalt aus Mannheim. Diese Einschätzung hat erst kürzlich der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt (Az.: V ZR 212/12). In dem Fall ging es darum, ob der Wohnungseigentümer selbst darüber entscheiden kann, was für eine Wohnungstür er hat. Darf er nicht: Die Eigentümerversammlung kann ihm vorschreiben, wie die Tür auszusehen hat. Genau das unterschätzten viele Eigentümer, sagte Schmitt: „Alles, was außerhalb der Wohnung ist, gilt als Gemeinschaftseigentum.“
Und das heißt: Auch Grünflächen vor oder hinter dem Gebäude mit den Eigentumswohnungen, der Garten, die Hofeinfahrt, die Hofpflasterung oder die Stellplätze für Autos sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von den einzelnen nicht einfach verändert werden. Und selbst die Außenwände, Türen und Fenster. „Sicher gilt, wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter“, erklärte Schmitt. Aber sobald ein einzelner Miteigentümer Protest einlegt, droht Ärger. „Und das birgt Streitpotenzial ohne Ende.“
Selbst das alte Parkett oder die Dielen, die in einer Eigentumswohnung auf dem Boden liegen, sind nicht automatisch Teil des sogenannten Sondereigentums, über das der Wohnungseigentümer alleine entscheiden kann. „Sie gelten als Gemeinschaftseigentum, wenn darunter kein begehbarer Belag ist“, sagte Schmitt. „Das ist schon ein schmaler Grat. Die gravierende Frage ist, wo fängt das Sondereigentum an und wo hört es auf?“
Sicher ist nicht einmal, ob ein Wohnungseigentümer seine Haustür von innen ganz nach Belieben gestalten - also zum Beispiel streichen - darf. Der BGH hat das in dem betreffenden Fall nicht entschieden. Aber es ist durchaus denkbar, dass die Richter auch in diesem Fall gegen den Einzelnen urteilen würden. „Die Eigentümerversammlung könnte eine Gebrauchsregelung beschließen, nach der alle Eigentümer die Wohnungstür von innen streichen dürfen, wie sie wollen“, sagt Schmitt. „Das wäre rechtlich haltbar.“
Aber nicht jeder Beschluss gilt: Viele Eigentümergemeinschaften seien in den 70er und 80er Jahren entstanden, sagte Schmitt. „Viele Bauträger sind damals auf diesen Zug aufgesprungen.“ Die Teilungserklärung, die festlegt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, hätten sie dann oft auf die Schnelle selbst gestrickt. Doch auch wenn dort festgelegt ist, dass die Wohnungstüren Sondereigentum seien, habe das im Zweifelsfall vor Gericht keinen Bestand. Falls ein Eigentümer dagegen vorgeht, zählt die Teilungserklärung nicht - schließlich hat der BGH bereits anders entschieden.
