Der Vermieter kann dann seinem Mieter praktisch grundlos kündigen. Er muss also keinen gesetzlich anerkannten Grund, wie etwa Eigenbedarf, angeben. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam.

Mieter können sich dagegen mit Hilfe der sogenannten Sozialklausel wehren. Dafür müssen sie sich auf Härtegründe, wie Krankheit, hohes Alter, fehlender Ersatzwohnraum berufen. Sollten sich Mieter und Vermieter nicht einigen, muss das Gericht zwischen den Interessen abwägen.

Hintergrund dieses Sonderkündigungsrechts ist die besondere Wohnsituation von Mietern und Vermietern, die wegen der typischen Bauweise eines Ein- oder Zweifamilienhauses in enger Tuchfühlung zusammenleben. Es gilt auch in größeren Gebäuden, wenn neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume im Haus existieren.

Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, muss der Vermieter bei seiner Kündigung eine Frist von drei Monaten einhalten. Diese verlängert sich bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren um sechs Monate.

Kein Sonderkündigungsrecht besteht, wenn der Mieter eine Wohnung in einem Haus mit drei Wohneinheiten angemietet hat - selbst wenn er dort zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt hat oder eine Wohnung als Gewerbe- oder Büroraum nutzt.

Ansonsten gilt: Wenn sich der Mieter nichts zuschulden kommen lässt und seine Miete immer pünktlich zahlt, kann er nur in Ausnahmefällen gekündigt werden - beispielsweise wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, weil er selbst oder ein nahes Familienmitglied in die Wohnung einziehen wollen.