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Steuern sparen durch Immobiliengeschenke

Steuern sparen durch Immobiliengeschenke

Durch Schenkung zu Lebzeiten kann Erbschaftssteuer in erheblichem Maß eingespart werden. Das gilt auch bei Immobilien. Durch Nießbrauch sichert man sich den Ertrag von verschenkten Häusern oder Wohnungen.

Berlin. Seit 1. Januar 2009 gilt das neue Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, das neben erhöhten Freibeträgen für nahe Verwandte und eingetragene Lebenspartnerschaften auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten zulässt, die sich bei vorausschauender Planung innerhalb der Familie oder zwischen Partnern steuermindernd auswirken können. Darauf macht die Bundessteuerberaterkammer aufmerksam. Dazu gehört die Übertragung von Immobilienvermögen mit Nießbrauchsvorbehalt.
Bevor überhaupt eine Besteuerung des jeweiligen Erbes eintritt, können die Erben von persönlichen Freibeträgen profitieren, die prinzipiell auch für Schenkungen gelten. Für nahe Angehörige stellen sich diese vom Gesetzgeber festgelegten Beträge wie folgt dar: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner dürfen 500 000 Euro steuerfrei erhalten. Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gelten 400 000 Euro, für übrige Enkel 200 000 Euro. Ein wichtiger Aspekt bei der Langfristplanung ist vor allem, dass durch Schenkungen zu Lebzeiten Steuern vermieden werden können, die auf Beträge zu zahlen wären, die sich außerhalb der gesetzlichen Freibetrags-Grenzen bewegen.
Das wird bei Immobilien beispielsweise dadurch erreicht, dass der Schenkende dem Erben eine Immobilie notariell überschreibt, sich aber das Recht einräumt, die Immobilie selber weiter zu nutzen. Dies kann entweder geschehen durch ein lebenslanges Wohnrecht oder die Sicherstellung der Miet- und sonstigen Einnahmen bei vermieteten Immobilien - durch so genanntes Nießbrauchrecht. Im letzteren Fall ist der Schenkende allerdings auch für die mit der Immobilie entstehenden Kosten verantwortlich. Durch die Eintragung der Beschenkten im Grundbuch kann der Schenkende die Immobilie weder veräußern noch belasten.
Schenken in Raten


Steuerlich trägt eine solche Lösung zur Minderung der vererbbaren Vermögenswerte bei, da die Mieterträge, die der Schenkende erhält, den Wert der Immobilien mindern. Hier greift eine spezielle Berechnungsformel, die sich unter anderem an der Sterbetabelle orientiert, wobei das Alter des Schenkenden und die prognostizierte Lebensdauer eine Rolle spielen. Dieser kapitalisierte Betrag kann - beispielsweise bei einem renditestarken Mietshaus - dazu führen, dass bei frühzeitiger Nießbrauchsregelung trotz erheblichen Immobilienwertes keine Erbschaftsteuer anfällt. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern geerbtes Immobilieneigentum dann steuerfrei bleibt, wenn es selbst genutzt wird. Dies trifft im Prinzip auch für Kinder zu, wobei die geerbte Wohnung nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf.
Vergleichbares gilt auch für andere Schenkungen, die vorausschauend geplant werden. So könnte beispielsweise eine wohlhabende Tante ihrem kleinen achtjährigen Neffen alle zehn Jahre zu Weihnachten einen Betrag von bis zu 20 000 Euro steuerfrei zukommen lassen und so für ein gutes finanzielles Polster etwa für ein späteres Studium, einen Auslandsaufenthalt oder besondere Anschaffungen sorgen. Würde sie ihm alternativ zum 30. Geburtstag 60 000 Euro übertragen, müssten - aus heutiger Sicht - die über der Freibetragsgrenze liegenden 40 000 Euro immerhin mit 15 Prozent versteuert werden. Andere Möglichkeiten der begünstigten Vermögensübertragung sind die so genannten Ketten- oder Tranchenschenkungen. Hierbei werden - vereinfacht dargestellt - zunächst die Freibeträge zwischen unterschiedlich begüterten Ehepartnern genutzt, die nach einer angemessenen Haltefrist die entsprechenden Beträge oder Teile davon weitergeben. Durch sukzessive Übertragung von Vermögen des Vaters und/oder der Mutter auf Kinder und von diesen auf die Enkel lassen sich beträchtliche Vermögenswerte erbschaftsteuerfrei auf die Enkel übertragen. Durch Schenkungen in mehreren Raten ermäßigt sich der Steuersatz gegenüber einer geballten Schenkung oder Erbschaft. Aufgrund der hohen Freibeträge ist die Degressionswirkung von Teilschenkungen beachtlich. Und es bleibt zu berücksichtigen, dass durch frühzeitige Schenkungen die persönlichen Steuerfreibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können. red