Transparenz ist das Gebot der Stunde
Berlin · Hausverwalter haben eine schwierige Aufgabe. Sie sind für alles verantwortlich, was mit einer Wohnanlage zusammenhängt. In der Regel funktioniert das auch gut. Doch manchmal kommt es auch zu Streit.
Berlin. Eine Hausverwaltung ist dazu da, den Eigentümern beziehungsweise Bewohnern einer Immobilie den Alltag zu erleichtern. Manchmal kann es Ärger geben, der häufig auch vor Gericht ausgetragen wird.
Es war höchstwahrscheinlich gut gemeint. Eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft hatte mehrheitlich entschieden, für dringend notwendige Reparaturen einen Kredit von maximal 135 000 Euro aufzunehmen. Der Verwalter hätte das umsetzen müssen. Doch dazu kam es nicht, denn ein Betroffener ließ den Beschluss vor dem Landgericht Bielefeld (Az.: 23 T 442/10) für ungültig erklären. Das Gesetz sieht vor, dass zur Kostendeckung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zeitnah Eigenmittel der Wohnungseigentümer angesammelt werden müssen. Notfalls muss jeder Einzelne für sich einen Kredit aufnehmen, die Gemeinschaft darf das nicht.
Manche Teilungserklärungen von Eigentümergemeinschaften sehen vor, dass der Verwalter seine Zustimmung für die Veräußerung eines Objekts geben muss. Damit soll die Aufnahme persönlich oder finanziell unzuverlässiger Mitglieder in die Gemeinschaft verhindert werden. Doch was ist, wenn ein Ehepaar - lange Zeit gemeinsam Eigentümer einer Wohnung - nach der Scheidung die Eigentumsanteile untereinander übertragen will? Ist das auch solch ein zustimmungsbedürftiger Fall? Das Kammergericht Berlin (Az.: 1 W 57/11) sah es so. Das Grundbuchamt habe Recht gehabt, als es für die Eintragung auf einer Zustimmung des Verwalters bestand. Denn auch bei der Eigentumsübertragung unter Ex-Ehepartnern könne es zu unerwünschten Veränderungen kommen.
Kompetenzen klar regeln
Wenn sich ein Verwalter als unzuverlässig erweist, dann muss er abgelöst werden. In dringenden Fällen kann das zuständige Gericht auf Antrag der Eigentümer einen so genannten "Notverwalter" bestellen, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 146/10). Allerdings bedarf es eben genau eines solchen Antrages eines Betroffenen. Ein Gericht kann nicht eigenmächtig vorgehen.
Ein Verwalter soll verwalten und nicht grundlegend über die Geschicke einer Eigentümergemeinschaft entscheiden. Die Grenzen zwischen beidem sind fließend. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 197/10) am Beispiel eines konkreten Falles dargelegt. Ein Verwalter hatte ohne einen Beschluss der Eigentümer die komplette Sanierung (mit Wärmedämmung) in Höhe von 18 000 Euro in Auftrag gegeben. Und das, obwohl die Gemeinschaft bei ihrer entsprechenden Versammlung von lediglich 4000 Euro ausgegangen war. Der BGH entschied, dass die Eigentümer für diese Eigenmächtigkeit nicht finanziell gerade stehen müssten.
Transparenz ist in der Beziehung von Eigentümern und Hausverwaltung ein ganz wichtiges Gebot. Dagegen hatte ein Verwalter verstoßen, als er diverse Sonderhonorare, die er neben seiner Vergütung erhielt, nicht in der Jahresabrechnung aufführte. Diese Posten waren lediglich in einem internen Prüfblatt aufgeführt. Das schien einem Eigentümer sehr obskur. Es ging gar nicht um die Frage, ob der Verwalter grundsätzlich ein Sonderhonorar erhalten dürfe, sondern nur um die Heimlichtuerei. Das Landgericht Karlsruhe (Az.: 11 S 70/09) konnte diese Argumente nachvollziehen. Es sei den Eigentümern nicht zuzumuten, mühsam nach diesen Extra-Ausgaben suchen zu müssen.
Noch schlimmer ist es, wenn ein Verwalter wesentliche Dinge verschweigt, die der Eigentümer-Gemeinschaft bekannt gemacht werden müssten. In Bayern hatte ein Betroffener ein Objekt zunächst als Bauleiter betreut und dann anschließend dessen Verwaltung übernommen. Aus Funktion eins waren ihm diverse Mängel bekannt, die er aber in der Funktion zwei nicht in das offizielle Abnahmeprotokoll aufnehmen ließ. Das schien den Richtern des Amtsgerichts Augsburg (Az.: 30 C 2739/08) völlig untragbar. Wegen dieser Pflichtverletzung sei eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt gewesen.
Wenn ein Eigentümer mit seinen Wohngeldzahlungen erheblich in Verzug ist, dann kann die Gemeinschaft den Verwalter beauftragen, die Stromzufuhr zu dieser Wohnung zu sperren. Das ist sogar dann möglich, wenn der Eigentümer seine Rechnungen direkt beim Energieversorger begleicht und bei diesem nicht im Minus steht. Das Landgericht München I (Az.: 1 S 10608/10) lieferte eine Begründung für dieses Vorgehen: Die Gemeinschaft sei Eigentümer der hauseigenen Stromleitung und in soweit auch berechtigt, diese nicht mehr zur Verfügung zu stellen. red
