Und wer bezahlt das jetzt?
Münster · Wer baut und kein Haus von der Stange will, geht zum Architekten. Ohne Kostenlimit wird das Traumdomizil aber rasch zum finanziellen Alptraum. Die Gründe für Kostenüberschreitungen beim Bauen mit dem Architekten sind verschieden.
Münster. Gründe für unvorhergesehene Kostensteigerungen gibt es viele. Mal sind es steigende Rohstoffpreise, mal die mangelnde Marktkenntnis des Architekten oder das schlechte Wetter, das die Kosten in die Höhe treibt. Oft sind es auch Kundenwünsche, die das Budget platzen lassen. Da sollen es dann doch Alu- statt Holzfenster sein, und die Küche muss von der Schicki-Micki-Firma sein.
Anderes wird übersehen: Erschließungskosten, Gebühren für Bauabnahmen oder Einmessung, Kosten für Baustrom, Gerüst oder Abfuhr des Erdaushubs.
Zwei Varianten
Wer haftet für Kostenexplosionen? Eine Haftung des Architekten kommt nur in Frage, wenn eine feste Vereinbarung über die Höhe der Bausumme getroffen wurde. Zwei Varianten gibt es: Bausummengarantie und Kostenrahmen. Wird nichts vereinbart, hat der Architekt viel Spielraum.
Verpflichtet sich ein Architekt ausdrücklich, ein bestimmtes Kostenlimit einzuhalten, gibt er eine Bausummengarantie. "Damit wäre der Architekt verpflichtet, den Bauherrn von Kosten freizustellen, die das Limit überschreiten", erklärt die Verbraucherzentrale NRW. Der Architekt zahlt dann jeden Cent Extrakosten selbst. Voraussetzung: Der Leistungsumfang wurde genau festgelegt, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 22 U 145/91).
Die Alternative ist ein vertraglicher Kostenrahmen. Der Architekt haftet dann für Pflichtverletzungen. Beispiele: Er vergisst Einzelpositionen im Leistungsverzeichnis oder ignoriert eine rutschgefährdete Hanglage. Verteuernde Extrawünsche des Bauherrn oder unvorhersehbare Lohnsteigerungen muss er sich nicht anrechnen lassen.
Formulierungen und Klauseln
Der Bauherr kann aber verlangen, "dass der Architekt seine Planung an die Kosten anpasst oder auf andere Weise für eine Reduzierung der Kosten sorgt", so die Verbraucherzentrale NRW. Der Bauherr muss dann zumutbare Einsparungen hinnehmen.
Oft lassen Klauseln eine Garantiesumme vermuten. Beispiel: "Die Herstellungskosten dürfen 200 000 Euro nicht überschreiten." Diese Formulierung stellt keine Bausummengarantie dar. "Von einer Garantie kann man nur ausgehen, wenn eine persönliche Verpflichtung des Architekten verankert wird", schreibt der Wiso-Ratgeber "Immobilienrecht". Die Autoren raten zu dieser Klausel: "Der Architekt verpflichtet sich, das Bauvorhaben zu Gesamtbaukosten von höchstens x Euro zu erstellen. Er haftet für die Einhaltung dieses Betrages. Mehrkosten trägt er selbst." Auf solche Klauseln läßt sich in der Praxis aber kaum ein Architekt ein.
"Ansonsten kommt eine Haftung des Architekten nur in Betracht, wenn die Überschreitung der Bausumme von ihm zu vertreten ist", so der Ratgeber. Das ist der Fall, wenn er die Mehrwertsteuer übersieht, weltfremde Kubikmeterpreise annimmt oder schuldhaft ungünstige Verträge mit Handwerkern abgeschlossen hat.
Ein weiterer Fall für Architektenhaftung: Der Bauherr verlangt kostspielige Extras, der Architekt weist nicht auf die Verteuerung hin. Überhaupt muss der Architekt die Kosten laufend kontrollieren und seinen Kunden unverzüglich informieren, wenn Ausgaben ausufern.
Haus hat höheren Wert
Steigen die Ausgaben trotz Kostenrahmen übermäßig an, zahlt der Architekt auch bei Verschulden längst nicht den vollen Mehrpreis. Die Bausumme muss "um diejenigen Beträge bereinigt werden, welche auf Sonderwünsche, spätere Änderungen durch den Bauherren und dergleichen zurückzuführen sind", teilt das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern mit.
Außerdem muss sich der Bauherr anrechnen lassen, dass sein Haus nun einen höheren Wert besitzt. Maßgeblich ist der Verkehrswert, den ein Gutachter ermittelt. Ein Überschreiten der Bausumme führt nur zu Schadenersatz, wenn der Verkehrswert niedriger ist als der getätigte Aufwand.
