Unter dem Hammer: Immobilie bei Zwangsversteigerung kaufen
Ratingen (dpa/tmn) · Kann jemand die Raten für Haus oder Wohnung nicht mehr bezahlen und findet sich kein Käufer, kann die Bank die Immobilie versteigern. Viele glauben, auf diese Weise günstig an Eigentum zu gelangen. Doch das stellt sich oft als Irrtum heraus.
Amtsgerichte in Deutschland haben 2013 mehr als 47 000 Immobilien versteigert. Nach Angaben des Ratinger Beratungsunternehmens Argetra waren rund 70 Prozent davon Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Wer jedoch glaubt, Top-Immobilien gingen reihenweise zum Schnäppchenpreis weg, irrt sich. „Viele Objekte werden aufgrund der hohen Nachfrage sogar über ihrem Verkehrswert ersteigert“, berichtet Claudia Kammermeier vom Bundesverband deutscher Rechtspfleger.
Für Interessenten komme es darauf an, eine geeignete Immobilie herauszufiltern und sich gründlich darüber zu informieren. Erste Anhaltspunkte lieferten die Bekanntmachungen der Gerichte, die einige Wochen vor dem Termin per Aushang, in der Tagespresse und oft im Internet unter www.zvg-portal.de veröffentlicht würden. Anfänger sollten zunächst ein paar Versteigerungen als Beobachter besuchen.
„Wer mitbieten will, sollte unbedingt das Wertgutachten lesen, dass ein Sachverständiger im Auftrag des Gerichtes erstellt“, rät Claudia Kammermeier. Auf dessen Grundlage werde der Verkehrswert der Immobilie festgelegt. An den Text des Gutachtens gelangen Interessenten entweder auf der Internetseite des versteigernden Gerichtes oder in dessen Geschäftsstelle. Oft hält auch die Gläubigerbank eine Kopie bereit.
Danach sollten Interessenten das Objekt gründlich in Augenschein nehmen. Oft ein schier unüberwindliches Hindernis - denn der Vorbesitzer ist nicht verpflichtet, jemanden einzulassen. „Doch auch von außen gewinnt man wichtige Informationen über Lage und Verkehrsanbindung“, sagt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbandes privater Bauherren (VPB). „Eine ganze Menge verrät auch der äußere Zustand des Hauses.“ Obendrein könne man versuchen, Informationen von Nachbarn zu erhalten. Interessenten sollten sich genau überlegen, was ihnen die Immobilie wert sei und dieses Limit auch im Eifer des Bietgefechtes nicht überschreiten.
Apropos Finanzierung: Zum Versteigerungstermin müssen Bieter zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen - als Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft. Dieser Punkt gestaltet sich für viele schwierig. „Damit eine Bank mitspielt, will sie die Immobilie als Sicherheit haben“, sagt Christian Kraus vom Finanzierungsvermittler Interhyp AG. „Doch die besitzt der Kunde ja noch gar nicht.“ Da obendrein nicht klar ist, wie viel das Haus am Ende koste, seien die Banken sehr zurückhaltend. „Anders sieht die Sache oft aus, wenn jemand nachweist, dass er den Kaufpreis aus eigener Tasche bestreiten kann und nur die Sanierung finanzieren muss“, berichtet Kraus.
Am Tag der Versteigerung gilt es, den Personalausweis nicht zu vergessen, pünktlich zu sein und von der ersten Minute an die Ohren zu spitzen: „Gleich zu Beginn wird bekanntgegeben, wer welche Forderungen geltend macht“, sagt Claudia Kammermeier. „Bieter sollten sich vor allem dafür interessieren, ob sie Rechte an der Immobilie übernehmen müssen“. Dies könnten etwa im Grundbuch eingetragene Wohn- und Wegerechte aber auch eine Grundschuld sein. Deren Wert werde am Schluss zum Höchstgebot addiert.
Dann beginnt die Versteigerung. Interessenten haben mindestens 30 Minuten Zeit, Gebote abzugeben. „Im besten Fall erhält der Meistbietende den Zuschlag sofort“, sagt Kammermeier. Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes, werde der Zuschlag versagt und ein neuer Termin anberaumt, bei dem die Obergrenze wegfällt. Liegt das Höchstgebot unter 70 Prozent, hat der Gläubiger das Recht, einen Zweittermin zu beantragen. Er kann sich auch eine Bedenkzeit ausbitten. Dann muss der Höchstbietende ein bis zwei Wochen auf die Entscheidung warten, kann bis zum Verkündungstermin aber selbst nicht mehr zurücktreten.
