Wann die Instandsetzung zur Modernisierung wird
Berlin (dpa/tmn) · Erst der Lärm und Schmutz durch die Renovierung und dann noch mehr zahlen? Viele Mieter ärgert es, wenn Vermieter Reparaturen dazu nutzen, um eine Wohnung zu modernisieren. Instandsetzung und Modernisierung zu trennen, ist aber nicht immer leicht.
Matschgrüne Fliesen aus den 70er Jahren gefallen heute nur noch wenigen Mietern. Viele ziehen auch doppelverglaste Fenster den einfachverglasten vor, genauso wie sie moderne Heizungen statt Kohleöfen wollen. Doch die Umbauten kosten nicht nur Nerven, sondern auch viel Geld. In vielen Fällen darf der Besitzer den Mieter an den Kosten beteiligen. Aber nur, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, nicht um eine Instandsetzung. Darüber streiten beide Parteien häufig.
„Eine Instandsetzung ist im Grunde nichts anderes als eine Reparatur“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. „Das hat der Mieter zu erdulden, das kann er sogar einfordern.“ Eine Wohnung instandzusetzen bedeute, entweder ihren Zustand gemäß Mietvertrag wiederherzustellen oder dafür zu sorgen, dass der vertraglich zugesicherte Zustand so bleibe, erklärt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Ein Parkett, das nach jahrelanger korrekter Behandlung abgenutzt sei, oder die Badewanne, „die nach 20 Jahren zu ruppig ist“, könne darunter fallen, erklärt Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg.
Eine Modernisierung hingegen steigere den Wohnwert, sagt Jürgen Müller, Experte für Mietrecht bei der Verbraucherzentrale Berlin. „Der Mieter bekommt mehr, als er bisher vertraglich erhalten hat.“ Darunter fällt auch die energetische Gebäudesanierung, also etwa die Dämmung von Fassade und Dach. Die Kosten für diese Arbeiten darf der Vermieter teilweise an den Nutzer der Wohnung weitergeben.
„Er kann elf Prozent der entstandenen Kosten zur Berechnung einer Mieterhöhung heranziehen“, erklärt Müller. Diese elf Prozent schlage er auf die Nettokaltmiete des gesamten Jahres auf und teile den Betrag durch zwölf, sagt Chychla. Daraus ergebe sich die monatliche Mieterhöhung. Insgesamt dürfe die Summe aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
„Das größte Problem sind die Mischfälle“, weiß Chychla. Lasse der Besitzer in einem Bad neue Fliesen, eine neue Toilette, ein neues Waschbecken und eine neue Badewanne einbauen, sei der Übergang von Instandsetzung zu Modernisierung oft fließend. „Wenn hinterher nur farbliche Unterschiede bestehen, dann ist das eine typische Instandsetzung.“ Werde aber zusätzlich eine Dusche eingebaut, sei das eine Verbesserung.
In so einem Fall könne der Vermieter allerdings nicht die vollen elf Prozent seiner gesamten Kosten auf die Miete aufschlagen. „Die Kosten, die fiktiv angefallen wären“ für eine normale Renovierung müsse er davon abziehen, erklärt Beate Heilmann, Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein in Berlin. Er könne lediglich die Kosten absetzen, die wirklich für den Teil der Arbeiten anfielen, der zur Modernisierung gehöre.
Um zu klären, welche Kosten angefallen wären, hätten die Handwerker nur den ursprünglichen Zustand wiederhergestellt, hole der Vermieter idealerweise fiktive Kostenvoranschläge ein. Immer wieder landeten diese Fälle vor Gericht. „Schlimmstenfalls müsste ein Sachverständiger entscheiden, was es gekostet hätte.“
Das gilt auch bei der Dämmung des Daches und der Fassaden. Ein Vermieter werde mit der Dämmung des Daches in der Regel so lange warten, bis die Ziegel ohnehin ausgetauscht werden, sagt Claus O. Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen. Das bedeute, es fielen zusätzliche Kosten für die neuen Ziegel und das Dachdecken an. „Da sagen wir: Der Vermieter hat zwar recht, dass die Dämmung eine Modernisierung ist. Aber die neuen Ziegel wären dafür nicht nötig gewesen. Also fällt der Betrag für das Dachdecken nicht unter die Elf-Prozent-Regel“, erklärt Deese.
„Normalerweise gibt es einen Vorlauf von drei Monaten“, sagt Siegmund Chychla mit Blick auf die Modernisierung. So lange müsse der Wohnungsbesitzer seinem Mieter Zeit geben, sich auf den Umbau einzustellen. „Die Frage, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird, entscheidet der Vermieter“, erklärt Ropertz. Zwar gebe es Härtefallregelungen, aber die landeten häufig vor Gericht. Wolle der Vermieter die Heizungsanlage ohne Not ausgerechnet im Januar austauschen, sei das ein Grund für einen Einspruch.
Künftig darf der Mieter aber bei energetischen Gebäudesanierungen nicht mehr in den ersten drei Monaten des Umbaus die Miete mindern. Er könne sich nach der neuen Gesetzeslage auch nicht mehr gegen die Modernisierung wehren, wenn er die Mieterhöhung nicht tragen kann. Er könne hinterher nur Einspruch gegen die Mieterhöhung einlegen. Für Vermieter-Vertreter Warnecke eine positive Veränderung: „Ein Mieter kann nicht mehr die Sanierung eines ganzen Hauses verhindern.“
