Was nach dem Wohnungskauf kommt
Als Folge des Immobilien-Kaufbooms erleben viele Bundesbürger in diesem Frühjahr ihre erste Eigentümerversammlung. Die wichtigsten Regeln und Vorschriften dafür haben wir hier zusammengestellt.
Die Eigentümerversammlung ist im Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das WEG hat Bedeutung für all jene, die mit anderen Bewohnern Eigentum an einer Immobilie haben. Etwa im Mehrfamilienhaus: Die Wohnungen gehören den Eigentümern als sogenanntes Sondereigentum, der Rest des Hauses aber ist Gemeinschaftseigentum.
Einladung: Der Verwalter muss alle im Grundbuch genannten Eigentümer mindestens einmal im Jahr (Paragraf 24, Absatz 1 WEG) einladen, und zwar in der Regel zumindest zwei Wochen vor dem Termin. Entscheidend ist der Zugang, das Briefdatum oder Versanddatum sind unerheblich. Wurde ein Eigentümer nicht oder zu spät eingeladen, können Beschlüsse anfechtbar sein.
Versammlungsort: Eine Eigentümerversammlung muss nicht-öffentlich abgehalten werden. Es kann zum Beispiel ein Restaurant gewählt werden - aber nur eines mit einem separaten Raum, wo keine anderen Restaurant-Gäste sitzen. Wird gegen das Prinzip der nicht öffentlichen Versammlung verstoßen, sind Beschlüsse ebenfalls anfechtbar.
Beschlussfähigkeit: Eine Eigentümerversammlung ist dann beschlussfähig, wenn durch die Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind (Paragraf 25 WEG). Der Wohnungseigentümer kann sich per Vollmacht vertreten lassen, etwa durch Verwandte oder den Verwalter. Die Vertreter müssen sich per Stimmrechtsvollmacht legitimieren, die im Original vorliegt.
Wie viel Miteigentumsanteil ein Eigentümer hat, hängt von der Wohnungsgröße ab. Bei zahlreichen Beschlüssen reicht im Regelfall eine einfache Stimmenmehrheit - da geht es dann also nach Köpfen.
Beschlüsse: Bei der regulären Eigentümerversammlung wird unter anderem entschieden, welche Reparaturen im Haus zu erledigen und wie Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind. Dabei gilt per Gesetz: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde (Paragraf 23, Absatz 2 WEG), also in der Tagesordnung. Soll zum Beispiel über ein neues Dach entschieden werden, muss das schon deutlich als Tagesordnungspunkt in der Einladung stehen - Eigentümer sollen sich auf die mitunter kostspieligen Beschlüsse vorbereiten können.
Neben solchen Themen dreht es sich bei der Eigentümerversammlung um den Wirtschaftsplan, der die laufenden Kosten für ein Jahr enthält (beispielsweise Gebühren für Müllabfuhr und Gartenpflege oder aber Aufwand für Reparaturen). Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich das anteilige Hausgeld.
Außerdem wird über die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres gesprochen. War sie in Ordnung, wird sie anerkannt und der Verwalter "entlastet". Das bedeutet: Die Eigentümergemeinschaft verzichtet endgültig auf Rechte und Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verwalter.
Protokoll: In der Regel wurde im Vertrag mit dem Hausverwalter vereinbart, dass er ein Protokoll der Eigentümerversammlung erstellen und versenden muss. Das muss dann spätestens in der dritten Woche nach dem Versammlungstermin zugeschickt werden.
Anfechtung: Beschlüsse der WEG können angefochten werden, wenn zum Beispiel Formalien nicht beachtet wurden oder sie rechtswidrig sind. Beispiel: Die WEG beschließt, dass Hunde verboten sind und auch bereits vorhandene Hunde verschwinden sollen. Das wäre ein Verstoß gegen das Prinzip des Bestandsschutzes. Ein oder mehrere Eigentümer können den Beschluss anfechten, der bei Erfolg unwirksam wird.
Die Anfechtungsfrist von einem Monat läuft ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung - und nicht erst ab Zugang des Protokolls, wie häufig geglaubt wird. Um die Anfechtungsfrist zu wahren, muss Klage gegen die WEG beim Amtsgericht in der Gemeinde erhoben werden, wo das Grundstück liegt. Gewinnt der Kläger, muss die restliche WEG die Kosten des Verfahrens tragen, die Kosten dürfen nicht teilweise auf den Kläger umgelegt werden. np
