Wenn der Baumeister Ärger macht
Berlin · Ist ein Bauherr mit dem Architekten unzufrieden, kann er das Vertragsverhältnis zwar grundlos kündigen, muss dafür aber hohe Kosten in Kauf nehmen. Besser ist es deshalb, aus "wichtigem Grund" zu kündigen.
Berlin. Wer bauen will und Wert auf Individualität legt, landet meist beim Architekten statt im Vertriebsbüro der Musterhaussiedlung. Der Bund zum Hausbau wird dann per Vertrag geschlossen, sodass der Architekt den Vollauftrag vom Entwurf bis zur Bauüberwachung erhält. Wie beim Bund der Ehe haben sich die Partner aber oft frühzeitig satt, und der eine will den anderen loswerden - meist der Bauherr den Architekten.
Teure Baubetreuung
Der Bauherr kann dem Architekten jederzeit kündigen - ohne Angabe von Gründen. An diesem Recht ist nicht zu rütteln, auch wenn noch ältere Vertragsmuster im Umlauf sind, in denen dieses Recht ausgeschlossen wird. In diesen Verträgen heißt es dann, der Bauherr könne nur "aus wichtigem Grund" kündigen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel verworfen (Az. VII ZR 237/98).
Kündigt der Bauherr willkürlich, kann es allerdings teuer werden. "Dem Architekten wird als Ausgleich für dieses sogenannte freie Kündigungsrecht des Bauherrn der Anspruch auf die vereinbarte Vergütung belassen, falls eine Kündigung ausgesprochen wird", informiert die Verbraucherzentrale NRW in ihrem Ratgeber "Planen und bauen mit dem Architekten". Der Bauherr muss im Zweifelsfall eine nicht mehr benötigte Architektenleistung zum großen Teil bezahlen, obwohl sie gar nicht mehr erbracht werden muss.
Der Architekt muss sich auf den entgangenen Gewinn aber das anrechnen lassen, was er durch die Kündigung spart oder in der nun frei werdenden Zeit verdient - oder vorsätzlich zu verdienen unterlässt. Clevere Architekten schützen dann gern eine maue Auftragslage vor, um viel "entgangenen Gewinn" zu kassieren.
Kündigt der Bauherr ohne wichtigen Grund nach der Vergabe der Gewerke, hat er die noch vereinbarte Baubetreuung zu bezahlen. 10 000 Euro sind bei einem Einfamilienhaus schnell fällig.
Die exakten Summen werden über die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Weil der "entgangene Gewinn" schwer zu beziffern ist, enthalten viele Verträge Klauseln, wonach der Architekt noch 60 Prozent der Restvertragssumme erhalten soll. Laut BGH sind solche Klauseln nur erlaubt, wenn auch abweichende Berechnungen zugelassen werden, falls eine Seite nachweist, dass die ersparten Aufwendungen niedriger oder höher waren (Az. VII ZR 250/94).
Somit läuft alles auf die Frage hinaus, ob der Architekt die Kündigung zu vertreten hat und ob ein "einfacher" oder "wichtiger" Kündigungsgrund vorliegt. Hat der Bauherr einen "wichtigen Grund" zur Kündigung, der sich auf die Person oder Leistung des Architekten bezieht, muss er ihn nicht auszahlen. Selten sind die Fälle eindeutig, und so landen sie oft bei den Schiedsstellen der Architektenkammern oder vor Gericht.
Ein "wichtiger Grund" liegt vor, "wenn Dinge vorgekommen sind, die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für die eine oder andere Seite unzumutbar machen", so Michael Hölting und Ines Gaedtke in ihrem Ratgeber "Immobilienrecht". So könne der Bauherr kündigen, "wenn der Architekt hat erkennen lassen, dass er sich nicht mit der gebotenen Sorgfalt mit dem Bau beschäftigt hat, zum Beispiel, weil er falsche Auskünfte über die Bebaubarkeit des Grundstücks erteilt oder es versäumt hat, rechtzeitig eine Bauvoranfrage zu stellen".
Auch Planungsfehler rechtfertigen Kündigungen: von der fehlerhaften Isolierung bis zur Auswahl ungeeigneter Baustoffe. Auch wenn der Architekt von Baufirmen Provisionen oder Geschenke annimmt, begründet das die Rote Karte. Ebenso kann das Sprengen eines Kostenrahmens Kündigungsgrund sein. Oft hat eine Kündigung ganz andere Gründe: Finanzierungsprobleme, ein Jobwechsel des Bauherrn oder eine Scheidung machen das Bauvorhaben hinfällig. Der Bauherr sollte dann auf Aufhebung des Vertrages drängen.
Stufenweiser Auftrag
Wer eine teure Kündigung vermeiden will, sollte den Architekten nur stufenweise beauftragen. Doch besteht dann das Risiko, dass der Architekt später mit anderen Projekten ausgelastet ist. Will hingegen der Architekt den Bauherrn loswerden, hat er es nicht so leicht. Wurden keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen, hat der Architekt kein allgemeines Kündigungsrecht. Ein Kündigungsgrund liegt allerdings vor, wenn der Bauherr seine Pflicht verletzt, am Bauvorhaben mitzuwirken.
