Wenn die Wohnungsgröße nicht stimmt

Wenn die Wohnungsgröße nicht stimmt

Gelegentlich weicht die Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben wird, von der tatsächlichen Fläche ab. Was überhaupt dazu gehört, ist in der seit dem Jahr 2004 geltenden Wohnflächenverordnung geregelt.

Kamen. Differenzen zwischen Mieter und Vermieter gibt es immer wieder. Manchmal ist dafür die Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlich gemessenen Wohnfläche ausschlaggebend. Hat der Mieter entdeckt, dass bei der Wohnfläche - vielleicht ja auch unbewusst - "gemogelt" wurde, so ist er nicht rechtlos. Er muss sich aber kümmern. Was zum Wohnraum gehört und was nicht, ist in der Wohnflächenverordnung geregelt, die seit dem Jahr 2004 gilt (siehe Grafik).
Rechtlich an die Wäsche gehen


Der Tüv Rheinland ist der Meinung, dass insgesamt in zwei von drei Wohnungen eine Abweichung von mehr als einem Quadratmeter bestünde. Das reicht nicht, um dem Vermieter rechtlich "an die Wäsche zu gehen". Aber wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht, kann der Mieter aktiv werden.
Ist im Mietvertrag eine Wohnungsgröße von 120 Quadratmetern angegeben, so "darf" der Vermieter um zwölf Quadratmeter daneben liegen. Die Miete kürzen könnte der Mieter also erst, wenn die Wohnung weniger als 108 Quadratmeter aufweist. Ist die Wohnung zum Beispiel nur 105 Quadratmeter groß, so ist eine Minderung in Höhe von 12,5 Prozent gerechtfertigt. Hat der Mieter also 1200 Euro monatlich an Miete überwiesen, so kann er künftig den Dauerauftrag auf 1050 Euro heruntersetzen. Die Rückzahlung beträgt somit im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist 5400 Euro aus den Jahren 2010 bis 2012 plus die Monate, in denen in 2013 noch zu viel gezahlt wurden: pro Monat 150 Euro.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden. Der Mieter darf jeden Prozentpunkt, um den sich der Vermieter vertan hat, anteilig von der Miete abziehen (BGH, VIII ZR 44/03 und andere). Das gilt auch für die Nebenkostenvorauszahlungen, die in gleichem Maße gekürzt werden dürfen (BGH, VIII ZR 256/09).

Auch möbliert dürfen nicht mehr als zehn Prozent "fehlen":
Stellt sich heraus, dass eine komplett möblierte Wohnung um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (hier waren es statt 50 nur 44,3 Quadratmeter), so darf der Mieter die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Der Vermieter kann nicht argumentieren, im Mietpreis sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden. Es liegt auch bei möblierten Wohnungen ein Mietmangel vor, wenn die vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe der Wohnung abweicht (BGH, VIII ZR 209/10).

Der Mieter sollte genau lesen, was er unterschreibt:
Ein Mieter kann nicht automatisch die Miete mindern, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Zwar sei das der Grundsatz, um eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung durchzusetzen, so der BGH. Jedoch gelte das nur, wenn auch im Mietvertrag eine bestimmte Quadratmeter-Zahl verbindlich vereinbart worden ist. Ist im Vertrag jedoch lediglich die Anzahl der vermieteten Räume als Maßstab für die Mietberechnung angegeben, so kann der Mieter später - stellt er fest, dass die (Dach-)Wohnung statt der angegebenen Wohnfläche von "circa 54,78 Quadratmeter" lediglich 43 Quadratmeter groß ist - die Miete nicht mindern. In diesem Fall war ausdrücklich vereinbart, dass nicht die Wohnfläche, sondern die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage der Miethöhe diene. Die Wohnfläche war "wegen möglicher Messfehler" als Mietbasis ausgeschlossen worden (BGH, VIII ZR 306/09). red

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