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Wie Spekulationssteuern vermieden werden

Wie Spekulationssteuern vermieden werden

Günstiges Baugeld und Euro-Sorgen haben Immobilien-Preise in vielen Städten teils drastisch steigen lassen. Doch wer verkauft, muss einen Teil davon versteuern. Wann will das Finanzamt etwas abhaben - und wie lässt sich das vermeiden?

Muss der Verkaufsgewinn einer Immobilie versteuert werden, kann das unerwartet teuer werden. Denn für die Gewinnermittlung werden vom Veräußerungserlös die um Abschreibungen geminderten Anschaffungskosten abgezogen. Die Differenz ist der Verkaufsgewinn. Mit anderen Worten: "Die über Jahre geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den zu versteuernden Verkaufsgewinn", sagt der Münsteraner Steuerrechtsprofessor Jürgen H. Hidien.
Der Immobilien-Verkäufer sollte daher gründlich alle Optionen prüfen, wie sich die Steuerpflicht eines Verkaufsgewinnes vermeiden lässt. Unproblematisch ist es, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist. Wer vorher verkauft, sollte zwei Ausnahmen kennen, die der Gesetzgeber in Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes zugelassen hat.
Die Spekulationssteuer entfällt
wenn, die Immobilie während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich vom Eigentümer selbst genutzt wurde.
Wer also ohne jegliche Unterbrechung ab Kauf in seiner Eigentumswohnung gelebt hat und zum Beispiel nach zwei Jahren wegen eines Stadtwechsels verkaufen will, kann auf Steuerfreiheit pochen.
Vermietung geht nicht


"Ausschließlich selbst genutzt" bedeutet: Es darf nicht vermietet worden sein. "Wenn ein lediger Eigentümer mit einem Partner zusammenlebt, fällt das aber noch unter ausschließlich selbst genutzt", sagt Steuer-Professor Hidien. "Allerdings kann es problematisch sein, wenn die beiden einen offiziellen Mietvertrag etwa über ein Zimmer in der Wohnung abgeschlossen haben."
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung der Verkaufsgewinn steuerfrei - dieser Betrag müsste nach Quadratmetern ermittelt werden. Bei zwei gleich großen Wohnungen in einem Haus würde zum Beispiel die Hälfte des Verkaufsgewinnes steuerpflichtig - im Gegenzug könnten die entstandenen Kreditkosten anteilig abgerechnet werden (BFH, Az.: X R 22/00).
Die zweite Möglichkeit besteht darin, drei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selber einzuziehen. Manche Steuerspar-Füchse vermieten zunächst, um in dieser Zeit zu modernisieren und die Kosten steuerlich geltend machen zu können. Danach ziehen sie selber ein und warten ab, bis die im Wert nun gestiegene Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Das ist im Prinzip möglich, jedoch lauern bei dieser Konstruktion einige Fallen.
Frist von drei Jahren


Zum einen muss in den drei Jahren bis zum Verkauf der Eigentümer wirklich dauerhaft in der Wohnung leben. Nicht ausreichend ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az: 1 K 3749/05) eine sporadische Nutzung während der Baumaßnahmen. Das Urteil wurde vom Bundesfinanzhof bestätigt (Az: IX B 159/07). Außerdem ist zu beachten, dass hohe Modernisierungskosten von der Finanzverwaltung gerne als nachträgliche Anschaffungskosten eingestuft werden - sie sind dann nicht auf einen Schlag, sondern nur über einen langen Zeitraum absetzbar. Professor Hidien: "Solche Konstruktionen sollten daher unbedingt vorher mit einem Steuerberater besprochen werden." np