Wort gegen Wort

Ein Mietvertrag per Handschlag ist zwar auch gültig. Doch besser ist eine schriftliche Abmachung. Wenn es Ärger gibt, hat eine mündliche Vereinbarung vor Gericht nur selten Bestand.

Manchmal glaubt man sich nur lächerlich zu machen oder als misstrauisch zu gelten, wenn man auf einem schriftlichen Mietvertrag besteht: Der Eigentümer der Wohnung ist der eigene Vater oder Bruder. Oder: Ein befreundeter Kommilitone zieht mit in die Studenten-Wohngemeinschaft ein. Im Nu ist man sich über die Konditionen einig, frei nach dem Motto: ein Mieter, ein Wort.
Ist nur ein schriftlicher Vertrag ein gültiger Mietvertrag? "Nein", sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. "Auch mündliche Absprachen können einen wirksamen Mietvertrag darstellen und ein unbefristetes Mietverhältnis begründen." Dazu müssen aber einige Punkte geklärt sein. "Voraussetzung ist eine Einigung über Mietparteien, Wohnung, Mietpreis und Mietbeginn", so Wüstefeld.
Grundsätzlich sind Mietverträge formfrei. Für mündliche Mietverträge gelten daher die gleichen Bedingungen wie für schriftliche Kontrakte. Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter? "Die Frist beträgt drei Monate", erklärt Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. "Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter, also längere Kündigungsfristen, sind unwirksam." Dagegen kann eine kürzere Frist von zwei Wochen vereinbart werden. Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist gestaffelt, abhängig von der Wohndauer. "In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate", so Ropertz.
Vor allem für Vermieter stellt der Verzicht auf die Schriftform ein Risiko dar: Wird über die Nebenkosten zum Beispiel nichts mündlich vereinbart, gelten sie mit der Mietzahlung als abgegolten. Wird keine Kaution vereinbart, muss auch keine gestellt werden - der Vermieter hat nach Auszug des Mieters keine Sicherheit, aus der er sich bedienen kann, wenn zum Beispiel Zahlungen ausgeblieben sind oder in der Wohnung Schäden verursacht wurden.
In der Praxis kommen mündliche Verträge eher selten vor, am häufigsten etwa innerhalb der Familie und Verwandtschaft oder auch im studentischen Milieu. Das liegt an der damit verbundenen mangelnden Rechtssicherheit. Manchmal dient der Verzicht auf die Schriftform auch der Verschleierung, so zum Beispiel, wenn Studenten-WGs ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten oder wenn der Fiskus wenig über die Mietzahlung und ihre Höhe erfahren soll. Im Streitfall steht oft Wort gegen Wort. "Ein mündlicher Vertrag lässt sich natürlich im Streitfall schwerer nachweisen", gibt Mietfachanwalt Dirk Clausen zu bedenken. Daher sollten solche informellen Verträge möglichst nur vor neutralen Zeugen geschlossen werden. Im Streitfall könne es als Beweis für einen Vertragsabschluss gelten, so Clausen, wenn der Mieter die Schlüssel erhalten hat oder mit Wissen des Vermieters in die Wohnung gezogen ist. np