Alles eine Frage der Berechnung

Alles eine Frage der Berechnung

Wer ohne langes Ansparen sofort in die eigenen vier Wände möchte, hat die Wahl zwischen einem Hypothekendarlehen von der Bank oder den sogenannten Kombikrediten der Bausparkassen. Diese galten lange als zu teuer und komplex. Doch das hat sich geändert.

Teuer, kompliziert und intransparent - dieser Ruf eilte den Kombikrediten der Bausparkassen lange Zeit voraus. In der Tat waren die "Zinszahlungsdarlehen mit Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag", wie die Produkte so korrekt wie unverständlich heißen, lange eine kostspielige Sache.
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Doch seit die Phase der historisch niedrigen Zinsen angebrochen ist, hat sich das geändert. Mittlerweile schlagen die Kombikredite einiger Bausparkassen die Hypothekendarlehen mancher Bank ganz locker im Preis.
Die Stiftung Warentest schafft hier Transparenz: Den aktuellen Zinstabellen der Stiftung zufolge liegt der Effektivzins für Kombiangebote über eine Kreditsumme von 150 000 Euro und einer Laufzeit von 19 bis 20 Jahren zwischen 3,01 und 3,24 Prozent. Für vergleichbare Hypothekendarlehen fallen Effektivzinsen zwischen 3,07 und 4,02 Prozent an (Stand: 2. September 2013).
"Der Zinsvorteil ist allerdings nur ein Pluspunkt der Vorausdarlehen", erklärt Alexander Nothaft vom Bundesverband der Privaten Bausparkassen. Er nennt weitere: Mit einem Kombikredit sichern sich Häuslebauer und Wohnungskäufer den niedrigen Zins bis zur kompletten Tilgung. Damit stehen die Raten über die gesamte Laufzeit fest. Kombiprodukte gibt es auch mit Riester-Förderung, was sie über staatliche Zulagen und Steuervorteile noch einmal vergünstigt. Zudem kann der Darlehensnehmer die Finanzierung über jährliche Sondertilgungen verkürzen.
Andere Funktionsweise


Bleibt der Kritikpunkt, Kombiangebote seien kompliziert in ihrer Funktionsweise. Tatsächlich funktionieren die Produkte anders als ein üblicher Bausparvertrag, und von einem Bankdarlehen unterscheidet sie das Tilgungskonzept: Bei einem Kombikredit schließt der Häuslebauer einen Bausparvertrag über die gewünschte Kreditsumme ab, zum Beispiel 100 000 Euro. Diese bekommt er über ein Vorausdarlehen sofort zur Verfügung gestellt. Für dieses Vorausdarlehen bezahlt er Zinsen, er tilgt aber nicht. Parallel wird ein Bausparvertrag angespart. Die monatliche Belastung setzt sich also aus der Bauspar-Rate und dem Zins für das Vorausdarlehen zusammen. Der Bausparvertrag wird zugeteilt, wenn mindestens 40 Prozent der Bausparsumme angespart sind, im Beispiel also bei 40 000 Euro. Mit der Bausparsumme, die sich aus den ersparten 40 000 Euro und einem Bauspardarlehen in Höhe von 60 000 Euro zusammensetzt, löst der Sparer das Vorausdarlehen ab. Und zahlt von da an das Bauspardarlehen in gleichbleibenden Raten mit Zins- und Tilgungsanteil ab. Dabei funktioniert etwas, wovor jeder Finanzexperte regelmäßig warnt. Einen Kredit aufnehmen und gleichzeitig sparen, ist normalerweise Unfug. Immerhin bekommt der Immobilienfinanzierer auf sein Sparguthaben nur Zinsen zwischen 0,25 und 1,5 Prozent, während er für das Vorausdarlehen deutlich mehr bezahlt. Aber: Die garantiert niedrigen Zinsen für das spätere Bauspardarlehen machen diese Differenz in vielen Angeboten wett.
Vorwurf der Intransparenz


Doch da ist noch der Vorwurf der Intransparenz. Dieser bezieht sich vor allem auf die undurchsichtigen Effektivzinsen. "Bei einem Kombidarlehen hat man einen Sparzins, einen Zins für das Vorausdarlehen und einen weiteren für das Bauspardarlehen", sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Den Gesamteffektivzins, in den sämtliche Kosten der Finanzierung einfließen, nennen die meisten Bausparkassen jedoch nur bei Kombikrediten mit Riester-Förderung. Bei nicht geförderten Verträgen sind sie anders als Banken nicht zur Angabe verpflichtet. Also drücken sie sich gern davor.

Gut, dass der Effektivzins nicht die einzige Größe für den Vergleich verschiedener Kreditangebote ist. Professor Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz, ist in Sachen Effektivzins-Angabe entspannt. "Ob nun ein Kombikredit der Bausparkassen oder ein Hypothekendarlehen einer Bank günstiger ist, muss sich jeder künftige Bauherr individuell berechnen lassen", sagt er. Wer eine Immobilie bauen oder kau fen wolle, müsse sich nur genau überlegen, welche monatliche Rate er sich dauerhaft erlauben kann und wie lang die maximale Laufzeit sein soll. "Damit gehe ich zu verschiedenen Banken und Bausparkassen und lasse mir Angebote machen", sagt Bockholt.

Extra

Für Kombikredite ist mehr Eigenkapital nötig. Das ist richtig. Die meisten Bausparkassen vergeben Kombikredite bis zu maximal 80 Prozent des Immobilienpreises. Institute, die mehr finanzieren, haben sehr teure Konditionen. Hier ist ein Bankdarlehen die bessere Alternative. Allerdings: Wer weniger als 20 Prozent Eigenkapital hat, sollte sich ohnehin gut überlegen, ob die eigenen vier Wände noch etwas warten können. Auch Hypothekendarlehen sind zinssicher. Stimmt. Auch für ein Hypothekendarlehen einer Bank ist es möglich, eine Zinsbindung von mehr als 20 Jahren zu vereinbaren. Die Zinsen liegen zum Teil über denen für Kombikredite, doch es gibt auch günstige Angebote. Kombikredite sind unflexibel. In der Tat kann die Tilgung und damit die Laufzeit bei einem Kombikredit nicht selbst gewählt werden. Bei einem Bankdarlehen ist das möglich. Hier ist das Hypothekendarlehen deutlich im Vorteil. Sondertilgungen erhöhen den Effektivzins. Kritiker geben zu bedenken, dass gerade der günstigste Teil eines Kombikredits, der Effektivzins für das Baudarlehen, durch Sondertilgungen verteuert werde. Denn wenn das Darlehen schneller getilgt ist, beziehen sich bestimmte Kosten der Finanzierung auf eine kürzere Laufzeit. Allerdings ist niemand zu Sondertilgungen verpflichtet. anm

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