„Die Nerven liegen blank“, weiß Anita Merten-Traut vom Mieterverein Trier zu berichten. Seit den Überflutungen rufen täglich zahlreiche Betroffene an, um ihr Leid zu klagen, nachdem der erste Schock über das Ausmaß der Zerstörung vorbei ist. „Viele kommen nicht in die Wohnung zurück und brauchen eine Bleibe. Nicht jeder hat Verwandte, bei denen er unterkommen kann.“ Zwar habe der Mieter im Katastrophenfall das Recht, fristlos zu kündigen, „doch habe ich dann auch kein Recht mehr auf Rückkehr“. Die Themen:

Anspruch auf Reperatur: Schäden am Gebäude und an der Wohnung durch eingedrungenes Wasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Auspumpen von Wasser aus Kellern und Wohnungen muss der Vermieter aufkommen und Schäden an den mitvermieteten Gegenständen wie Einbauküchen oder Teppichböden und Sanitärobjekten übernehmen. Darauf weist Merten-Traut hin. „Schäden am Mobiliar oder Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und bezahlen“, sagt sie. Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen träten zwar für Sturmschäden ein, nicht aber für Hochwasserschäden, es sei denn, Elementarschäden seien mitversichert.

Mietminderung: Solange die Wohnung wegen der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter laut Mieterverein Trier das Recht auf Mietminderung. Heißt: Ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar, weil die Wohnung unter Wasser stand, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. „Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam“, stellt Merten-Traut klar. Wichtig sei aber, den Vermieter über die Mängel zu informieren und Fotos zu machen, um Umfang und Ausmaß des Schadens beweisen zu können (siehe unten).

Schadenersatz: Schadenersatz ist im Regelfall gegen den Vermieter ausgeschlossen. Auch muss er keine Vorkehrungen gegen seltene oder ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. „Um eine solche dürfte es sich bei dem Hochwasser der vergangenen Woche gehandelt haben. Das entlastet den Vermieter bei der Frage um Schadenersatz“, sagt Ralf Glandien von Haus und Grund Trier. Denn für viele Vermieter, vor allem kleinere private, gehe es nun um ihre Existenz.

Schadenersatz kommt laut dem Mieterverein auch nur dann in Betracht, „wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und so zusätzliche Schäden entstehen“, heißt es.

Ausmaß der Zerstörung: Bei Totalverlust des Gebäudes, der vollständigen Zerstörung endet das Mietverhältnis. Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt. Bei teilweiser oder auch starker Beschädigung muss der Vermieter Haus oder Wohnung wieder aufbauen oder reparieren. Ist allerdings die Grenze des Zumutbaren, die sogenannte „Opfergrenze“, erreicht, gilt diese Pflicht nicht – nämlich wenn die Kosten für die Schadensbeitigung die Einnahmen durch Mieten übersteigen. Wenn hierdurch die Geschäftsgrundlage zwischen Mieter und Vermieter wegfällt, kann der Mieter aber eine gleichwertige Ersatzwohnung fordern. Geht das nicht, besteht die Möglichkeit zur Kündigung.

Kündigungsrecht: Schlamm und Fäkalien in der Wohnung und keine Aussicht darauf, dass die Wohnung wieder kurzfristig zu beziehen und in einen bewohnbaren Zustand zu bringen ist: Dann sind die Hochwasserschäden so gravierend, dass der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann. Doch was ist kurzfristig: „Normalerweise gehen wir bei Hochwasser von einer vierwöchigen Frist aus“, sagt Juristin Merten-Traut. Allerdings sei diese Frist für die Hochwassergebiete „utopisch. Das wird die Mietparteien noch Monate beschäftigen“, mutmaßt sie. Und selbst wenn die Wohnung wieder beziehbar sei, könnte im Falle von noch nicht eingebauten Fußböden eine Mietminderung bis zu 80 Prozent möglich sein. Umgekehrt warnt sie davor, zu schnell eine Wohnung zu kündigen: „Denn dann ist eine Wohnung erst mal weg!“

Rückstauklappe: Häufig tritt bei Hochwasser- oder Überschwemmungsschäden die Frage nach der Pflicht zu einer Rückstauklappe im Wohngebäude auf. Laut dem Immobilienverband Haus und Grund ist dies nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm nur dann erforderlich, wenn bei dem Objekt aufgrund seiner Lage mit Wassereinbruch zu rechnen ist. „Bis vor einigen Tagen dürfte das nur bei wenigen Objekten der Fall gewesen sein“, sagt Ralf Glandien von haus und Grund Trier. „Allerdings darf der Mieter erwarten, dass der Vermieter die Regeln einhält. Hat der Mieter jedoch selbst vergessen, seine vertragliche Pflicht zur Bedienung eines Rückstauventils auszuüben, kann der Vermieter nicht verantwortlich gemacht werden“, sagt der Jurist. Gab es bereits Hochwasser im Keller und hat der Vermieter darauf nicht hingewiesen, kann er für dort gelagertes Mobiliar haftbar gemacht werden.

Pflichten des Mieters: Grundlage für alle Ansprüche des Mieters – Mietminderung, Schadenersatz oder Kündigung – ist laut Haus und Grund Trier, dass der Vermieter umgehend über das eingetretene informiert wurde. „Ein Mitverschulden kann sogar anzunehmen sein, wenn der Mieter nicht rechtzeitig informiert hat. Was rechtzeitig ist, liegt im Einzelfall“, stellt Glandien fest.

Auch ist laut Glandien dem Mieter bei der Schadensbeseitigung zuzumuten, Trocknungsgeräte aufstellen zu lassen und diese über die Stromleitung des Mieters gegen Entschädigung laufen zu lassen. Auch kann der Mieter verpflichtet werden, diese Geräte zu leeren oder dem Vermieter Zutritt zur Mietwohnung einzuräumen.

Mieterverein sowie Haus & Grund raten in jedem Fall dazu, „die gemeinsame Schadensbseitigung möglichst einvernehmlich zu lösen“, sagt Anita Merten-Traut. „Auch wenn die Mieter nun häufig ohne Wohnung und Einrichtung dastehen, so haben die Vermieter doch eher den langfristigen Schaden“, ist sie überzeugt. Und Ralf Glandien von Haus und Grund ergänzt: „Zwar hört die Solidarität füreinander irgendwann auf, aber Kooperation ist in dieser Situation das A und O.“

Ohnehin rechnet der Mieterverein mit einer weiteren Zuspitzung auf dem Immobilienmarkt, weil in den kommenden Monaten und Jahren viele Wohnungen und Häuser renoviert, instandgesetzt oder neu aufgebaut werden müssten. Merten-Traut: „Der Markt besteht aus Angebot und Nachfrage. Und ich sehe hier hohe Mietpreissteigerungen in den kommenden ein bis zwei Jahren, zumal in den kleineren Orten, die gefragt sind, aber keinen Mietspiegel haben.“