TV-Telefonaktion Der Traum vom Haus: Kaufen und Geld sparen
Trier · TV-Telefonaktion – Experten beantworten Leserfragen zum Thema „Kauf- und Baunebenkosten“.
Beim Traum von der eigenen Immobilie gibt es viel zu bedenken. Oft werden die Baunebenkosten vergessen. Ratschläge dazu gaben nun drei Experten am TV-Telefon:
Was gehört eigentlich zu Kauf - und Baunebenkosten?
Jörg Holstein, Immobilienexperte vom Immobilienverband Deutschland (IVD): Generell sind damit alle Kosten gemeint, die über die eigentlichen Bau- und Erwerbskosten des Gebäudes hinausgehen. Dies sind beispielsweise Steuer-, Behörden- und Finanzierungskosten, aber unter anderem auch Kosten für Baustraße, Wasser, Aushub, Statiker, Erschließung und selbst Abriss oder Baumfällung.
Wie hoch fallen Grundbuch- und Notarkosten aus?
Holstein: Als Absicherung für die Baufinanzierung lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Dies übernimmt ein Notar. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Kaufsumme. Durchschnittlich liegen sie bei etwa einem Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich wird der Grundbucheintrag fällig. Die genauen Kosten sind regional unterschiedlich.
Wer führt ein Immobiliengutachten durch?
Holstein: Ein Wertgutachten führen geprüfte Immobiliengutachter, darunter auch Makler sowie Architekten und Bauingenieure durch.
Wie hoch ist die Provision für den Makler und wer muss sie zahlen?
Holstein: In Rheinland-Pfalz wird die Maklerprovision mit je 3,57 Prozent von Käufer und Verkäufer anteilig übernommen.
Wie vergleiche ich am besten Finanzierungsangebote der Bausparkassen und Banken?
Holstein: Einen ersten Anhaltspunkt über die beim Hauskauf anfallenden Finanzierungskosten gibt der Effektivzins. Er beinhaltet die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr und das Disagio, also die Zinsvorauszahlung, die der Kreditgeber einbehält.
Ich möchte ein Einfamilienhaus kaufen. Dieses Gebäude werde ich selbst nutzen und ich plane einige Maßnahmen wie Wärmedämmung, neue Fenster und neue Heizung. Das wird mich 100 000 Euro kosten. Gibt es eine steuerliche Entlastung?
Alwin Kort aus Salmtal vom Steuerberaterverband Rheinland-Pfalz: Ja, die Entlastung ist möglich durch eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei Gebäuden, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Der Fiskus ermöglicht seit Anfang dieses Jahres, bei einer Vielzahl von energetischen Maßnahmen an einem Gebäude, das älter als zehn Jahre ist und selbst genutzt wird, einen Steuerabzug von der privaten Steuer vorzunehmen. Konkret bedeutet dies etwa: Es dürfen zwei Jahre lang sieben Prozent und maximal 14 000 Euro und ein Jahr lang sechs Prozent und maximal 12 000 Euro von den Kosten bei der zu zahlenden Steuer in Abzug gebracht werden. Der Höchstbetrag der Förderung ist auf insgesamt 40 000 Euro für die gesamte Maßnahme gedeckelt. Und beachten Sie bitte, die Maßnahmen müssen von Fachunternehmen mit Zertifikat ausgeführt werden und dürfen nicht bar gezahlt werden.
Meine Tante möchte mir ihr Einfamilienhaus jetzt schon schenken. Sie selbst behält sich aber ein Nießbrauchrecht vor. Was ist im Rahmen dieser Schenkung zu beachten?
Kort: Die Schenkung von Ihrer Tante unterliegt der Schenkungssteuer soweit Freibeträge überschritten werden. Der Vorteil bei einer Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt ist, dass der Wert des Nießbrauchrechts von dem Schenkungswert des Gebäudes als Schuld abgezogen werden kann. Somit vermindert sich die Schenkungssteuer. Doch Vorsicht: Alles was nicht der Schenkung unterliegt, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchrechts wiederum der Grunderwerbsteuer unterliegt. Es ist also ratsam, um Steuernachteile zu vermeiden, dass man vorher die Beträge ermittelt und dann entsprechend gestaltet.
Können Baunebenkosten finanziert werden, wenn ein geringes oder kein Eigenkapital vorhanden ist?
Tommy Malburg, Finanzierungsexperte aus Hermeskeil vom Verband der Privaten Bausparkassen: Ja, Nebenkosten können auch über sogenannte Nachrangdarlehen fremdfinanziert werden. Jedoch gelten hier verschärfte Bonitätskriterien.
Wie kann man heutzutage bei niedrigen Zinsen noch clever Eigenkapital ansparen, um Baunebenkosten oder kleinere Modernisierungen zu stemmen?
Malburg: Ideal ist ein Bausparvertrag. Ab dem Jahr 2021 greift eine Reform der Wohnungsbauprämie, sie wird von 8,8 Prozent auf 10 Prozent erhöht. Ebenso gibt es eine Erhöhung der geförderten Beträge sowie der Einkommensgrenzen. Beispielsweise können dann Verheiratete mit zwei Kindern und einem Jahres-Bruttoeinkommen von 105 000 Euro sogar noch die Prämie erhalten. Ebenso sichert man sich ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, welches bei Bedarf später abgerufen werden kann.
Welche staatlichen Kredite und Förderprogramme gibt es, um Kauf oder Modernisierung zu finanzieren?
Malburg: Es gibt viele Kreditprogramme der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW). Diese Förderprogramme können über die Hausbank oder ihren Wüstenrot- Berater vor Ort beantragt werden. Für Familien mit Kindern gibt es beispielsweise auch noch bis Ende 2020 das Baukindergeld. Ebenso stellt die Investitions- und Strukturbank (ISB) in Rheinland-Pfalz einige Kreditprogramme bereit. Der Staat hilft auch beim Entschulden von Krediten ohne Staatsbank im Hintergrund beispielsweise durch die Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester oder die Arbeitnehmersparzulage.
