Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen Eine solch wichtige Rechtshandlung wie die Bauabnahme sollte ein Bauherr niemals ohne einen Sachverständigen vorbereiten. Der Sachverständige allein besitzt die Sachkompetenz, um zu entscheiden, ob das Bauwerk gemäß der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurde. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle etwa durch einen unabhängigen Berater des Bauherrenschutzbundes bietet einen sicheren Weg. Die Rechtsanwaltskammer empfiehlt vor dem Abnahmetermin eine Begehung des Bauwerkes, um vorhandene Mängel zu dokumentieren. Fehler: Fehlende Dokumentation im Protokoll Es ist wichtig, während des Abnahmetermins ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Nur so können alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll müssen die Teilnehmer der Abnahme und das Datum vermerkt sein sowie alle Mängel. Fehler: Vergessene Vorbehalte Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls eine Rechtshandlung darstellt, ist es sehr wichtig, Ansprüche etwa zur Geltendmachung der Vertragsstrafe schriftlich zu klären. Vorbehalte hinsichtlich der Geltendmachung von Mängeln müssen ins Protokoll aufgenommen werden. Abnahmen in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte führen zum Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche. Ist ein Bauwerk erst einmal abgenommen, sind alle weiteren Ansprüche zur weiteren Leistungserfüllung gegenüber dem Bauunternehmer erloschen. Das Bauwerk geht in den Besitz des Bauherrn über. Zukünftig liegt die Beweislast für alle weiteren Mängel beim Bauherrn. Deshalb sollten alle vorhandenen Mängel schriftlich vom Bauunternehmer im Übernahmeprotokoll anerkannt werden. Fehler: Zwischenabnahmen Der Bauherr sollte laut Rechtsanwaltskammer niemals Teilabnahmen einzelner Gewerke durchführen, da mit dem Zeitpunkt der Abnahme auch die Gewährleistungszeit zu laufen beginnt und dies zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Bauherrn führen kann. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass nur eine Gesamt-Abnahme nach Fertigstellung erfolgt. Fehler: Stille Abnahme Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, etwa durch den Einzug in das Haus. Aus diesem Verhalten des Bauherrn ergibt sich, dass er das Bauwerk des Unternehmers als im Wesentlichen mangelfrei anerkennet. Sollte der Bauherr in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, so muss nach außen hin dokumentiert werden, dass trotz Einzug das Haus nicht als mangelfrei anerkannt wird. Enthält das Abnahmeprotokoll Mängel, so bestehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Ist der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann ein weiterer Bauunternehmer zur Beseitigung der Mängel beauftragt werden. Außerdem hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in dreifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser so genannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.