Mietrechtskolumne Kauf bricht nicht Miete
Wird das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, Paragraf 566 BGB. Das bedeutet, für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter ändert sich praktisch nichts.
Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Vertragstext eintreten. Mieter sollten nicht voreilig an den Käufer zahlen. Der Käufer kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, etwa durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter grünes Licht gibt und die Mieter dazu auffordert. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.
Der neue Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, etwa Eigenbedarf. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, je nach Wohndauer des Mieters zwischen drei, sechs oder neun Monaten. Etwas anderes gilt nur, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag auch ohne Kündigungsgrund und zum nächstmöglichen Termin mit einer Dreimonatsfrist kündigen.
Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel). Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.
Ass. jur. Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier.
www.mieterverein-trier.de
