Mietrechtstipp Wohnraum als Gewerbe
Mietet eine Gemeinde Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen an, so könnte man meinen, es handele sich hierbei um ein Wohnraummietverhältnis. Das ist aber nicht der Fall. Der Bundesgerichtshof hat kürzlich klargestellt, dass es sich hierbei um ein Gewerberaummietverhältnis handelt, da die Gemeinde selbst nicht „wohnen“ kann.
Besonders interessant ist diese Klarstellung, da die Parteien den Vertrag mit „Wohnraummietverhältnis“ bezeichnet hatten, diese Bezeichnung ist aber nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unbeachtlich.
Der Fall ist im übrigen übertragbar auf ein Mietverhältnis welches ein Arbeitgeber eingeht, um Mitarbeiter in den Räumen unterzubringen. Das bedeutet, dass in solchen Fällen die Vorschriften zum Schutz des Mieters nicht gelten.
Eine Kündigung durch den Vermieter bedarf daher, anders als bei Wohnraummietverhältnissen, keiner Angabe von Gründen. Das Mietverhältnis kann also durch den Vermieter jederzeit, allerdings mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende, gekündigt werden.
Diese Frist gilt allerdings auch für den Mieter, sie ist also länger als die Drei-Monatsfrist für Wohnraum. Gegen die Kündigung gibt es weder eine Widerspruchsmöglichkeit noch effektiven Kündigungsschutz.
Auf der anderen Seite besteht aber auch die Möglichkeit, einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, der über das Maß hinausgeht was für Wohnraummietverhältnisse zulässig ist. Der BGH hat eine Vereinbarung, wonach für die Dauer von 60 Monaten nicht ordentlich gekündigt werden kann, als wirksam angesehen. Bei echtem Wohnraum gilt dagegen eine Obergrenze von vier Jahren, beginnend mit der Unterzeichnung des Mietvertrages. Ebenso zulässig ist eine Befristung des Mietverhältnisses für mehrere Jahre, ohne dass diese Befristung begründet werden muss, sie bindet beide Seiten. Im Bereich der Wohnraummiete ist eine wirksame Befristung nur unter sehr engen Voraussetzungen wirksam.
Rechtsanwalt Ralf Glandien, Vorsitzender Haus und Grund Trier
