Mietrechtskolumne Was tun bei Mangel im Mietobjekt?
Etwa 20 Prozent aller Mietauseinandersetzungen drehen sich immer wieder um Wohnungsmängel. Es geht meist um Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, Lärmstörungen im Haus oder aus der Nachbarschaft, um Fragen der Wohnungsgröße, um den Ausfall oder Defekt technischer Geräte oder sonstiger Schäden im Haus oder in der Wohnung, seien es morsche Fenster oder undichte Dächer.
Die wichtigsten Regeln, die ein Mieter dann zu beachten hat, sind folgende:
Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auch Lärm aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Treten während der Mietzeit Mängel auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, etwa die notwendigen Reparaturen veranlassen. Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen einem oder 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt wie ein Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter kann nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel vorlag. Beispiel: Die Miete wegen Baulärms und Schmutz kann um 30 Prozent gemindert werden. War die Baustelle aber nur einen halben Monat eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden, also 15 Prozent.
Achtung: Wer die Miete zu Recht mindert, muss keine Kündigung fürchten. Wer sich unsicher ist, sollte die Miete unter Vorbehalt zahlen oder vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen.
Ass. jur. Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier.
www.mieterverein-trier.de
