Kolumne Mietrechtstipp Neues zum Kündigungsverzicht
Nach Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist es zulässig, in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag für eine bestimmte Zeitspanne das Kündigungsrecht auszuschließen.
Haben die Parteien eine solche Klausel unterschrieben, können sie erst nach Ablauf der festen Mietzeit kündigen. Ein solcher Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht ist aber nur wirksam, wenn er für beide Vertragspartner gilt und nicht länger als maximal vier Jahre dauert. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in einer neuen Entscheidung (BGH VIII ZR 200 / 17) die Rechte des Mieters erweitert: Auf Wunsch des Vermieters brachte der Mieter ein Mietvertragsformular einer Vermieterorganisation mit zu den Mietvertragsverhandlungen. In dem Formular wurde dann angekreuzt: „Kündigungsverzicht (maximal 4 Jahre)“. In dem nachfolgenden Absatz sollte dann die konkrete Dauer des Kündigungsverzichtes eingetragen werden. Dies erfolgte aber nicht, stattdessen wurde die Passage „maximal 4 Jahre“ gestrichen, so dass die Klauselvereinbarung an sich unwirksam war.
Zwei Jahre später kündigte der neue Eigentümer. Der Mieter berief sich dennoch auf den zeitlich unbefristeten, dauerhaften Kündigungsausschluss. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht (BGH VIII ZR 200 /17). Das Mietvertragsformular, in dem letztlich ein zwar unwirksamer aber unbefristeter Kündigungsausschluss vereinbart worden war, sei vom Vermieter und nicht vom Mieter gestellt worden.
Auch wenn der dauerhafte Kündigungsausschluss unwirksam sei, dürfe sich der Vermieter nicht darauf berufen, denn der Mieter will ja den Inhalt dieser Vertragsklausel uneingeschränkt – gegen sich – gelten lassen. Dann darf sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht auf die Unwirksamkeit einer Klausel in dem von ihm gestellten Formularmietvertrag berufen und kündigen.
Ass. jur. Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier.
www.mieterverein-trier.de
