So klappt's mit dem Mieter
In der Betriebskostenabrechnung können Vermieter einer Eigentumswohnung viel falsch machen. Die Zeitschrift Finanztest erklärt in ihrer aktuellen Ausgabe, worauf Vermieter achten müssen und wie sie Fehler künftig besser vermeiden können.
Trier. (red/ftd) Wohnungseigentümer tragen die Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage gemeinsam, zum Beispiel die Ausgaben für den Hauswart. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er seinen Anteil an den Kosten aber nicht voll auf den Mieter umlegen. Oft erledigt ein Hauswart auch Reparaturen oder kümmert sich im Auftrag der Hausverwaltung um eine Wohnungsübergabe. Solche Arbeiten müssen Mieter nicht bezahlen. Der Vermieter muss sie aus den Betriebskosten herausrechnen. Er muss auch die Position Gartenpflege um die Anschaffungskosten für Gartengeräte kürzen. Denn auch dafür ist der Mieter nicht zuständig.
Die Vermieter von Eigentumswohnungen rechnen mit ihren Mietern oft auf Basis der Jahresabrechnung ab, die sie vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft nach dem Ende eines Kalenderjahres bekommen. Doch sie können die darin abgerechneten Posten nicht einfach weiterreichen. Stellt der Verwalter dem Eigentümer für das Jahr 200 Euro Hauswartkosten in Rechnung, wird der Vermieter diese als Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung heranziehen. Hat der Hauswart aber auch Arbeiten erledigt, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen, darf der Vermieter nicht die vollen 200 Euro verlangen. Beim Hauswart kann der nicht umlegbare Anteil der Ausgaben oft nur geschätzt werden. Eine Schätzung akzeptieren die Gerichte, wenn es eine objektive Grundlage gibt.
Bei Aufzugskosten ist eine Schätzung notwendig, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Firma für einen Gesamtpreis pauschal mit Wartung und Reparaturen beauftragt hat. Im Zweifelsfall muss dann die Firma gefragt werden, wie hoch und auf welcher Grundlage sie den Reparaturkostenanteil schätzt. Dieser Anteil ist abzuziehen.
Viele Betriebskostenabrechnungen für Mieter von Eigentumswohnungen sind auch deshalb falsch, weil sie auf Basis falscher Verteilungsschlüssel erstellt werden. Unter Eigentümern werden die Bewirtschaftungskosten einer Anlage oft nach Miteigentumsanteilen verteilt. In vielen Mietverträgen ist aber geregelt, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden. Am besten achten Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf, dass sie darin die Umlageschlüssel vereinbaren, die unter den Eigentümern gelten.
Haben die Eigentümer vereinbart, die Kabelgebühren gleichmäßig auf die Wohneinheiten zu verteilen, sollte im Mietvertrag eine Umlage nach Mieteinheiten stehen.
Die Heizkosten werden unter den Eigentümern und zwischen Mieter und Vermieter nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten sind nach dem Verbrauch abzurechnen und der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche. Haben die Eigentümer ein Verhältnis von 50/50 vereinbart, sollte dieses auch im Vertrag stehen.
Weitere Themen in der August-Ausgabe von Finanztest: Anlageberatung der Banken, Versicherungs-Check, Auslandsreise-Krankenversicherung, Kundenkarten, Schwerbehindertenausweis, Müllgebühren.
