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Vorsicht bei niedrigen Zinsen

Vorsicht bei niedrigen Zinsen

Niedrige Hypothekenzinsen und geringe Monatsraten: Das klingt erst einmal traumhaft für Hausbauer und Wohnungskäufer. Doch die Lockangebote sind auch gefährlich. Denn sie verlängern die Tilgung eines Darlehens bis weit ins Rentenalter und bürden Käufern und Bauherrn Risiken auf.

Manchmal irren auch Gescheite. Helmut Keller, Autor und Schuldnerberater, der für das renommierte Gabler Wirtschaftslexikon das Stichwort Annuitätendarlehen geschrieben hat, wird von den aktuellen Hypothekenzinsen klar des Irrtums überführt. Die Laufzeit eines Darlehens, schreibt Keller, "beträgt bei einer Anfangstilgung von 1 Prozent je nach Zinssatz und Tilgungsverrechnung zwischen 30 und 40 Jahre". Falsch! Richtig wäre es gewesen, von 30 bis 70 Jahren zu schreiben.
Tatsächlich dauert es bei einem Darlehenszins und einer Anfangstilgung von je einem Prozent knapp 70 Jahre, bis ein Hypothekendarlehen abbezahlt ist. Oder exakt 55 Jahre, wenn der vereinbarte Zins zwei Prozent beträgt und ebenfalls zunächst nur mit einem Prozent getilgt wird. Erst jenseits der Vier-Prozent-Marke bei den Zinsen sinkt die Tilgungsdauer unter die von Keller verkündeten 40 Jahre (siehe Grafik).
Vorsicht Falle!



Das liegt daran, dass die Kreditnehmer Zinsen und zugleich aufgenommene Schulden (Tilgung) zurückzahlen. Dabei verringert jede Tilgungsrate die Schulden, die Zinsbelastung sinkt über die Laufzeit des Kredits. Umgekehrt steigt der Tilgungsanteil. Das heißt aber auch: Ist der Zins niedriger, verlängert sich die Rückzahlungszeit, da der Tilgungsanteil langsamer steigt. Die Restschuld baut sich langsamer ab.
Regel: Je niedriger der Zins, desto länger dauert die Tilgung. Hinter dieser harmlosen Regel verstecken sich böse Fallen, in die Kreditvermittler ihre Kunden tappen lassen. Wie das "Topzinsbeispiel" (Stand 10. Juni 2013) von Baugeld-Spezialisten.de: Da wird ein Darlehen über 150 000 Euro mit 330 Euro Monatsrate möglich, um eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 280 000 Euro zu finanzieren. Die Konditionen der Baugeld-Spezialisten: 1,65 Prozent Effektivzins, 1,0 Prozent Tilgung und eine Zinsbindung von fünf Jahren.
Was die Spezialisten diskret übergehen, ist die Tatsache, dass die Wohnung erst im Oktober 2072 abbezahlt wäre, liefe der Vertrag unverändert bis zur endgültigen Tilgung weiter - nach über 59 Jahren! Und dass der Käufer selbst nach 30 Jahren, Ende Juni 2043, immer noch mit 92 121 Euro in der Kreide stünde. Nicht einmal 40 Prozent seiner Schulden hätte er abgetragen. So etwas bezeichnen Finanzprofis gern als "ewige Schuld".

Rat: Bei niedrigen Zinsen möglichst mit einem höheren Tilgungssatz anfangen, statt sich von niedrigeren Kreditraten blenden zu lassen.
Schlimmer noch als die "ewige Schuld" ist im "Topzinsbeispiel" der Baugeld-Spezialisten das Zinsrisiko. Steigen die Zinsen, wird die neue Rate zur echten Last. Liegen die Marktzinsen in fünf Jahren, am Ende der Zinsbindung, zum Beispiel bei 5,5 Prozent, sind allein an Zinsen auf die Restschuld von gut 142 000 Euro 652 Euro im Monat fällig. Dazu käme dann noch die Tilgung. Und wenn die Wohnung wenigstens in den nächsten 15 Jahren bezahlt werden soll, müsste die jährliche Tilgung bei 4,31 Prozent liegen. Unter dem Strich wären auf einmal für das ach so preiswerte 330-Euro-Topzinsdarlehen gut 1162 Euro fällig, Monat für Monat.
Eine seriöse Finanzierung sieht anders aus. "Hohe Risiken lassen sich derzeit nur mit einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren vermeiden. Wer sich keine hohe Tilgung leisten kann, sichert sich feste Zinsen am besten sogar für 15 oder 20 Jahre" empfiehlt die Stiftung Warentest. Sie kennt das trügerische Zusammenspiel von Zinsen und anfänglicher Tilgung.Extra

Angebote: Die Berliner Verbraucherberater empfehlen, vor jeder Finanzierung sieben Angebote einzuholen: je zwei von günstigen Bausparkassen, Regionalbanken und Kreditvermittlern sowie eines der Hausbank. Vergleich: Diese Kreditangebote sollen bei annähernd gleicher Zinsbindung anhand des Effektivzinses verglichen werden. Bei Bauspar-Kombikrediten sei, so die Stiftung, der Gesamteffektivzins entscheidend. Fördermittel: Die Stiftung empfiehlt ferner, sich frühzeitig nach öffentlichen Fördermitteln wie Darlehen der KfW-Bank sowie Zuschüssen und Darlehen der Bundesländer oder der Kommunen zu erkundigen. Für eine Übersicht verweist sie auf www.aktion-pro-eigenheim.de red