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Was, wenn der Vermieter auf Eigenbedarf kündigt, dies aber nicht nutzt.

Mietrechtskolumne : Schadensersatz bei Täuschung

Begründet der Vermieter die Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses mit Eigenbedarf, ohne dass dieser tatsächlich gegeben ist, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH WuM 2009, 359; WuM 2005, 521). Der Vermieter ist dem Mieter dann zum Ersatz der durch die Kündigung bedingten Kosten  wie Umzugskosten, Prozesskosten, Maklerkosten oder Mehrkosten, die durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung entstehen, verpflichtet.

Diese Rechtssprechung hat der Bundesgerichtshof in zwei neuen Entscheidungen nun weiter präzisiert (BGH VIII ZR 238/18 und BGH VIII ZR 271/18).

Einem Berliner Mieter wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt und er musste die Wohnung verlassen. Er erwarb während des laufenden Berufungsverfahrens unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung. Hierfür stellte ihm der Makler eine Provision in Höhe von rund 30 000 Euro in Rechnung.

Der Vermieter realisierte den von ihm zunächst geltend gemachten Eigenbedarf dann jedoch nicht. Mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, verlangte der Mieter daraufhin Erstattung der bei ihm entstandenen Maklerkosten von seinem früheren Vermieter.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Der Mieter hätte nämlich mit Hilfe des Maklers nicht lediglich seinen Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende neue Rechtsstellung als Eigentümer eingenommen. Dieses Nutzungsrecht sei zeitlich nicht begrenzt. Zum Wesen eines Mietverhältnisses demgegenüber gehöre es allerdings, dass dem Mieter lediglich ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zustehe. Diese zeitliche Begrenzung sei zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie dem vorliegenden geht.

Quintessenz: Zieht ein Mieter wegen einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung aus und kauft sich im Anschluss eine Eigentumswohnung, kann er die dafür aufgewendeten Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter erstattet verlangen, so die Karlsruher Richter. 

Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier.

www.mieterverein-trier.de