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Wenn die "zweite Miete" zum Streitfall wird

Wenn die "zweite Miete" zum Streitfall wird

KÖLN. (red/sas) Egal ob Müllgebühren, Heizkosten oder Abwasser: Viele Mietnebenkosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Der Vermieter schlägt diese Nebenkosten in einer monatlichen Vorauszahlung auf die Kaltmiete auf und hat bei dieser Abschlagshöhe einen gewissen Spielraum.

Unter Umständen könne der Vermieter diese "zweite Miete" recht niedrig ansetzten, um die Gesamtmiete gering erscheinen zu lassen. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD), Region West, hin. "Das böse Erwachen kommt für den Mieter dann mit der detaillierten Nebenkostenabrechnung im darauffolgenden Jahr und einer saftigen Nachzahlung", erläutert Verbandsjurist Andre Wrede. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nichts gegen diese Praxis, nach welcher der Vermieter von einer weit niedrigeren Vorauszahlung ausging, mit der er die tatsächlichen Kosten nicht decken konnte. Selbst wenn die späteren Nachzahlungen mehr als hundert Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, hat der Vermieter nicht unrechtmäßig gehandelt, so die Richter (BGH, Az: VIII ZR 195/03). Der Mieter sollte vor diesem Hintergrund vor Vertragsabschluss auf bestimmte Dinge achten. So könnte er sich vom Vermieter die Angemessenheit der Nebenkostenhöhe schriftlich zusichern lassen. Klar ist dabei, dass sich der Vermieter nur auf zurückliegende Nebenkostenabrechnungen beziehen kann: Steigen danach etwa die Heizölpreise, kann nicht erwartet werden, dass der Vermieter dies vorhersagen konnte. Nimmt der Vermieter hohe Nachzahlungen in Kauf, muss er allerdings damit rechnen, dass seine Mieter diese Beträge nicht sofort begleichen können, wenn sie kein Geld auf die hohe Kante legen. Fallen die Betriebskosten für das zurückliegende Jahr höher aus als anvisiert, sollte der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen. Dies muss er dem Mieter schriftlich mitteilen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Versäumt er diese Frist, darf er keine Nachforderungen mehr stellen. Ausnahme: Der Vermieter hat diese Verspätung nicht selbst verschuldet (BGH, Az VII ZR 220/05). Der Mieter kann seinen Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags bitten, die Nebenkostenabrechnung des zurückliegenden Jahres einzusehen, um vor Überraschungen gefeit zu sein.