Kolumne Mietrechtstipp Bei Zahlungsverzug droht die Kündigung
Wer die Miete nicht regelmäßig überweist und erhebliche Zahlungsrückstände aufkommen lässt, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Miete ist immer die Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale. Dagegen zählen Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters nicht mit, wenn es um die Feststellung eines Mietrückstandes geht.
Kein Zahlungsverzug wird ausgelöst, wenn der Mieter von seinem gesetzlichen Recht zur Mietminderung Gebrauch macht und die Miete wegen Wohnungsmängeln berechtigterweise nicht vollständig zahlt. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat und er die vom Vermieter errechnete neue Vergleichsmiete nicht vollständig zahlt.
Selbst wenn tatsächlich Mietrückstände über mehrere Monatsmieten aufgelaufen sind, kann sich der Mieter vor einer fristlosen Kündigung und der Räumungsklage des Vermieters noch retten. Zahlt er oder übernimmt das von ihm eingeschaltete Sozialamt die Mietschulden, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird diese Kündigung durch die Nachzahlung unwirksam. Auch wenn schon Räumungsklage vor Gericht erhoben ist, hat der Mieter noch eine letzte Chance. Spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage muss er die Mietrückstände vollständig ausgeglichen haben. Das Gleiche gilt, wenn sich das Sozialamt dem Vermieter gegenüber innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Mietrückstände zu zahlen.
Achtung: Durch die spätere Nachzahlung der Mietrückstände kann sich der Mieter nur einmal in zwei Jahren retten und auch nur, wenn die Mietrückstände bis auf den letzten Cent bezahlt werden. Außerdem gilt vorstehende nachträgliche Heilungsmöglichkeit nur für eine ausgesprochene fristlose Kündigung. Kündigt der Vermieter auch noch fristgerecht zum Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist, so bleibt diese Kündigung wirksam.
Ass. jur. Anita Merten-Traut ist Geschäftsführerin des Mietervereins Trier
www.mieterverein-trier.de
