Berlin/Frankfurt (dpa) Auch das schönste Mietshaus kommt irgendwann in die Jahre. Instandhaltungsarbeiten sind dann fällig, aber vielleicht will der Vermieter das Objekt auch umfassend modernisieren lassen und dann die Miete erhöhen. Damit die Bewohner des Gebäudes sich darauf einstellen können, muss der Vermieter sie über seine Pläne rechtzeitig informieren.
Grundsätzlich gilt: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Sache des Vermieters. "Darunter fallen alle Arbeiten, die dazu führen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen", sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Eine Mieterhöhung infolge dieser Arbeiten ist in der Regel nicht möglich.
Bei Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter bei der Ankündigung eine bestimmte Form oder eine Frist nicht beachten. "Eine mündliche Mitteilung reicht aus", erklärt Storm. Die Rechtzeitigkeit richtet sich nach der Dringlichkeit und dem Umfang der Arbeiten. Müssen die Mieter dafür etwa vorübergehend ausziehen, steht der Vermieter in der Pflicht, die Maßnahmen mehrere Wochen vorher anzukündigen. Anders ist es bei einer Modernisierung. "Das muss der Vermieter den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilen", erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin. In dem Schreiben sind Angaben über Art und Umfang der geplanten Modernisierung zu machen, Gleiches gilt für Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.
Wenn die Informationen vom Vermieter auf mehrere Schreiben verteilt werden, läuft die Frist erst ab dem letzten Schreiben. Darauf weist Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt am Main hin. Nach seinen Angaben muss der Vermieter die Modernisierung auch dann schriftlich ankündigen, wenn er eine Mieterhöhung nicht beabsichtigt.
Die Ankündigungspflicht besteht laut Engel-Lindner auch, wenn die Räume des Mieters nicht betreten werden müssen, er aber mit Kosten belastet werden soll - etwa bei einer Wärmedämmung der Außenfassade. Prinzipiell fallen unter Modernisierungsarbeiten alle baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache oder die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.
Hat der Vermieter seine Ankündigung unterlassen, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden. Er steht dann nicht in der Pflicht, den Maßnahmen zuzustimmen und kann im Prinzip den Zutritt zur Wohnung verweigern. "Der oder die Mieter können auch einen Baustopp bei Gericht im Eilverfahren beantragen, wenn der Vermieter die Maßnahmen dennoch durchführt", erklärt Engel-Lindner.
In einem solchen Fall verschiebt sich die Mieterhöhung außerdem um sechs Monate. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung vollkommen, kann der Mieter auch von einem im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats beenden.
Grundsätzlich müssen Mieter eine Modernisierung oder Instandsetzung dulden — es sei denn, sie bedeutet eine Härte, die trotz der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Mieter müssen es laut Janßen aber etwa nicht dulden, dass neue Fenster und Türen in den Wintermonaten eingebaut werden.
Der Mieter muss auch Luxusmodernisierungen - etwa vergoldete Wasserhähne - nicht hinnehmen. Ebenfalls nicht dulden muss er, dass durch die Modernisierung die Wohnfläche kleiner wird, Räume gänzlich wegfallen oder Vergrößerungen des Wohnungsgrundrisses erfolgen. Seine Einwände muss der Mieter schriftlich mitteilen - und zwar innerhalb eines Monats nach der Ankündigung der Modernisierung.
Der Vermieter muss dann die Argumente des Mieters abwägen. "Dabei sind auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen", erklärt Janßen. Wird durch die Arbeiten der Mietgebrauch beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete grundsätzlich mindern. Eine Ausnahme von dieser Regel ist die energetische Modernisierung. "In einem solchen Fall darf der Mieter die Miete für drei Monate nicht mindern", sagt Storm. Das gilt auch dann, wenn die energetische Modernisierung gleichzeitig dem Erhalt des Hauses dient.
Ein Beispiel hierfür: Bei einer Fassadendämmung muss auch der Putz neu aufgebracht werden. Die Putzarbeiten gehören in die Kategorie Erhaltungsmaßnahme. "Dennoch gilt der dreimonatige Minderungsausschluss für die Arbeiten insgesamt", sagt Storm. Unter bestimmten Umständen ist der Vermieter auch verpflichtet, für die Zeit der Sanierung eine Ersatzwohnung zu stellen.
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter die Miete erhöhen, und zwar um bis zu elf Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete.
Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, muss der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. "Hat der Mieter kundgetan, dass die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte für ihn ist, dann muss der Vermieter dies prüfen und berücksichtigen", betont Storm.