Mietendeckel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Zweckentfremdungsgesetz: So sollen Mieten sinken

Wirtschaft : Deckel, Bremsen und Grenzen – so soll Wohnen bezahlbar bleiben

Was Berlin und Mainz planen, um gegen die stark steigenden Mietpreise in beliebten Städten wie Trier vorzugehen.

Monatelang hatte sie Ausschau gehalten. Eine Wunsch-Triererin, der es so erging, wie vielen anderen, die in der Moselstadt nach einer Wohnung suchen. Halbwegs hübsch sollte die neue Bleibe sein, nicht zu laut und doch nah am Zentrum, im Idealfall mit einem Stückchen Grün dabei. Und, ach ja, bezahlbar. Doch was bringt die Wohnungssuche? So manche Enttäuschung. Doch dann taucht da plötzlich wie eine Fata Morgana eine moderne, ruhig gelegene Wohnung mit Garten in Trier-Süd auf. Mit 30 anderen Interessenten schleust ein Makler sie durch Wohnzimmer, Küche, Bad und Flur. Ohne Schufa-Auskunft und aktuellen Gehaltszettel geht hier gar nichts. Dann heißt es hoffen und bangen.  Und falls der Zuschlag kommt, würde sie sich dann wirklich wehren, weil der Mietpreis pro Quadratmeter ein, zwei Euro über der mittleren Nettomiete liegt, die der Trierer Mietspiegel vorsieht?

Wohl kaum. Das tut fast niemand. Obwohl es laut Anita Merten-Traut vom Trierer Mieterverein regelmäßig vorkommt, dass die verlangten Preise mehr als die erlaubten zehn Prozent über dem Vergleichsniveau liegen. Aktuell berät sie jemanden, der für eine Wohnung, die laut Mietspiegel 6,90/Quadratmeter kosten müsste, neun Euro zahlen soll. Selbst der Mieterverein empfiehlt in solchen Fällen, erst mal den Vertrag zu unterzeichnen – „sonst kriegt man die Wohnung nicht“ – und sich danach zu wehren. Gebracht hat solche eine Gegenwehr bisher allerdings wenig. Ihr sei kein einziger Fall bekannt, in dem die Bremse wirklich geholfen habe, sagt Merten-Traut. Daher beobachtet sie mit Spannung, was in Deutschland aktuell so alles geplant ist, damit nicht nur Reiche es sich leisten können, in beliebten Städten wie Trier zu wohnen:

Deckel drauf – und jede Menge Protest

Besonders rigoros will Berlin gegen hohe Mieten vorgehen. Der rot-rot-grüne Berliner Senat hält ungeachtet heftiger Kritik an seinem Ziel fest, den Anstieg der Wohnkosten in der Hauptstadt per Mietendeckel zu stoppen. Er will alle Mieten für fünf Jahre per Gesetz einfrieren. Wohnungen sollen je nach Alter und Ausstattung nicht mehr als 3,42 bis 7,97 Euro Kaltmiete je Quadratmeter kosten dürfen. Die Lage soll dabei keine Rolle spielen. Ausgenommen vom Mietendeckel sollen lediglich Neubauten ab 2014 sein.

Die FDP und auch die CDU-Bundestagsfraktion wollen nun vor das Bundesverfassungsgericht ziehen. Das kündigte der Abgeordnete und frühere Berliner Justizsenator Thomas Heilmann an: „Der Mietendeckel ist in jeder Hinsicht eine Katastrophe für die Mieter und die Wirtschaft in Berlin. Eine solche Kompetenzüberschreitung und eine solche vollständig grundgesetzwidrige Neuordnung der Wirtschaftsstruktur Deutschlands können wir nicht zulassen.“ Die Linkspartei wolle den Wohnungsmarkt verstaatlichen.

Das Land Berlin habe erstens keine Gesetzgebungskompetenz, da der Bund das Mietrecht abschließend geregelt habe. Und zweitens bedeute die geplante Senkung der Mieten einen „enteignungsgleichen Eingriff“, da das Grundeigentum der Vermieter drastisch an Wert verliere, wenn die Mieteinnahmen sich plötzlich halbierten. Außerdem werde Neubau durch die Pläne komplett verhindert, und den Zuzug nach Berlin könnten sich nur noch Millionäre leisten.

Die Fraktionschefin der Linken im Bundestag, Sahra Wagenknecht, hingegen hat einen Mietendeckel auch auf Bundesebene gefordert. Statt ihre wirkungslose Mietpreisbremse zu verlängern, solle sich die Bundesregierung am Entwurf des Berliner Mietendeckels ein Beispiel nehmen.

Die Bremse, die (bisher) nicht bremst

Die große Koalition hat sich kürzlich geeinigt, die Mietpreisbremse um fünf Jahre bis 2025 zu verlängern und weiter zu verschärfen. Diese Bremse sieht allgemein vor, dass die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie gilt allerdings nur für bereits bestehende Wohnungen, nicht für Neubauten. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, zeigen die örtlichen Mietspiegel (siehe Extra). Und in welchen Städten die Wohnungsmärkte angespannt sind, legen die Bundesländer fest. In Rheinland-Pfalz sind das bisher Landau, Mainz und Trier. Bald soll Speyer hinzukommen.

Bereits im Januar 2019 waren einige Änderungen in Kraft getreten: Mieter können unzulässig hohe Mieten nun formlos rügen. Es genügt seitdem ein Schreiben mit dem Satz: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“. Zudem müssen Vermieter seit Januar unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel der Vormieter gezahlt hatte.

In Zukunft soll die Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre bestimmt werden. Die wohl wichtigste geplante Verschärfung ist aber, dass Mieter zu viel bezahlte Miete künftig rückwirkend für 30 Monate zurückverlangen können. Eine Neuerung, die der Trierer Mieterverein sehr begrüßt. Wird das finanzielle Risiko für Vermieter, die die Regeln brechen, damit doch deutlich steigen. Zusätzlich fordert Geschäftsführerin Anita Merten-Traut allerdings Sanktionen. Bisher bleiben Immobilienbesitzer, die die Regeln brechen, völlig unbestraft, selbst wenn ihre Mieter sich trauen, eine Rüge abzuschicken: Sie müssen lediglich alles zurückzahlen, was  ihnen nach dem Zeitpunkt der Rüge zu viel überwiesen wurde. Zumindest theoretisch. In der Praxis funktioniert die Bremse laut Trierer Mieterverein bisher nicht.

Und so ist sich die Interessenvertretung der Mieter mit jener der Vermieter zumindest in einem Punkt erstaunlich einig. „Die Mietpreisbremse bringt überhaupt nichts“, sagt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Es entstehe so keine einzige neue Wohnung. Besser wäre es aus seiner Sicht, dafür zu sorgen, dass es überall schnelles Internet und gute Verkehrsanbindungen gibt. Wenn das Leben auf dem Land attraktiver wäre, könne dies die Städte entlasten.

Schlappe für die Mainzer Bremse

Das Amtsgericht Mainz hat die Landesverordnung zur Mietpreisbremse diesen August für unwirksam erklärt, da das rheinland-pfälzische Finanzministerium eine Begründung für diese Verordnung erst drei Jahre später auf seiner Homepage veröffentlicht hatte. Und welche Folgen hat das? Wahrscheinlich überhaupt keine. Zum einen betrifft das erstinstanzliche Urteil laut Ministerium zunächst nur die beiden Parteien. Zum anderen will die Landesregierung – voraussichtlich Ende September – ohnehin eine neue Mietpreisbremsenverordnung verabschieden. Hat eine vom Land beauftragte, neue Analyse des Berliner Büros empirica doch ergeben, dass nicht nur Trier, Mainz und Landau angespannte Wohnungsmärkte haben, sondern auch Speyer. Die erforderliche Begründung wird dieses Mal gleich mitveröffentlicht. Die durch das Urteil entstandene Rechtsunsicherheit werde damit „sehr schnell wieder beseitigt“.

Nicht nur bremsen, auch kappen

Neben der Mietpreisbremse, die nur für neue Verträge gilt, gibt es in Rheinland-Pfalz auch eine Kappungsgrenze, die Preisexplosionen bei bestehenden Mietverhältnissen verhindern soll. Die entsprechende Verordnung wird bald um fünf Jahre verlängert. Sie regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren generell nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. In Trier, Landau und Mainz liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Schluss mit Zweckentfremdung

Neben alledem will die Landesregierung – voraussichtlich noch in diesem Jahr – ein Zweckentfremdungsgesetz verabschieden, mit dem Städte und Gemeinden verhindern können, dass Wohnraum mehr als zwölf Wochen pro Jahr nicht zum Wohnen genutzt wird.

Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Apartments als Büros, Massagestudios oder Kanzleien genutzt oder wenn sie als Ferienwohnungen vermietet werden. Auch will man verhindern, dass Wohnungen länger als sechs Monate einfach so leer stehen. Der Gesetzentwurf des Landes ermöglicht es Kommunen, Satzungen zu erlassen, um den Wohnraum zu schützen. „Es kommt immer häufiger vor, dass privater Wohnraum als Ferienwohnung langfristig zweckentfremdet wird. Eine Satzung ermöglicht es den Kommunen, gegen dieses Geschäft vorzugehen“, sagt Finanzministerin Doris Ahnen.

Das Trierer Rathaus geht davon aus, dass es in der Römerstadt etwa 230 Anbieter mit rund 300 Ferienwohnungen und Gästezimmern gibt. Wie hoch der Anteil von Wohnungen ist, die dauerhaft zweckentfremdet werden, lasse sich aus den Zahlen aber nicht ablesen. Die Trierer Bürgermeisterin und Sozialdezernentin Elvira Garbes sagt dazu: „Eine ausschließliche Überlassung von ganzen Wohnungen an Touristen halte ich grundsätzlich für unvertretbar.“ Nachbarn seien ständig mit Personen konfrontiert, die sie nicht  kennen. Das Wohnen in solchen Objekten werde unangenehm, „weil die temporären Mieter sich oft nicht an Hausregeln und Ruhezeiten halten“. Außerdem werde der Wohnraum in Trier so  verknappt. „Wenn das Land gegen eine solche dauerhafte Zweckentfremdung von Wohnungen vorgeht, so begrüßen wir das ausdrücklich.“

Eine temporäre Überlassung von Wohnungen während der Ferien oder das Vermieten einzelner Zimmer sieht sie weniger kritisch. Bettensteuer zahlen die ermittelten Anbieter nun genau wie Hotels: Bisher wurden nach Auskunft des Rathauses dadurch Einnahmen von rund 50 000 Euro erzielt.

Erhöhungen der Mietpreise können den Verbraucher teuer zu stehen kommen. Helfen Instrumente von Bund und Land, das zu verhindern? Foto: picture alliance / dpa/Armin Weigel

Schon ganz anders klingt da, was man im Konzer Rathaus denkt: In ländlichen Gebieten sei das Problem weniger drastisch. „Wenn eine Regulierung hier also überhaupt als notwendig angesehen wird, werden wir dies sachlich in den zuständigen Gremien diskutieren. Dabei wird dann auch berücksichtigt, dass der Tourismus ein wichtiger Wirtschaftszweig der Region Saar-Obermosel ist und der private Ferienwohnungsmarkt hier eine große Bedeutung hat“, sagt Michael Naunheim, Sprecher der Verbandsgemeindeverwaltung Konz. Es ist zu vermuten, dass man das in Bitburg und Wittlich ähnlich sieht, unsere Anfrage blieb allerdings bis Redaktionsschluss unbeantwortet.

Mehr von Volksfreund