Das Milliarden-Spiel

Angesichts der Pläne, in der Stadt Trier ein neues Einkaufszentrum in der Innenstadt zu bauen, lohnt sich ein Blick auf den Einzelhandelsstandort als Wirtschaftsfaktor. Dabei wird klar: Ein neuer Konsumtempel hat nur Chancen, wenn er sich in die Struktur der Stadt - und der Region - einfügt.

Trier. Der Einzelhandel in der Region Trier gehört zu den wichtigsten Wirtschaftsbranchen. Angesichts Tausender Touristen und eines geschätzten Einzugsgebiets von 770 000 Menschen einschließlich Luxemburg wird ein neues Einkaufszentrum die Kaufströme und Passantenbewegungen verschieben - zwischen den Mittelzentren wie Bitburg und Wittlich, die selbst Shoppingpassagen eröffnet oder geplant haben (siehe Grafik), vor allem aber im Oberzentrum Trier. Ein Check der wichtigsten Daten:

Der Standort: Obwohl die Kennziffer für Kaufkraft, die Einzelhandelszentralität (siehe Extra), in Trier gesunken ist, sind die Ladenmieten seit dem Jahr 2006 in 1-a-Lagen um 15,5 Prozent gestiegen. Dies hat die Comfort-Gruppe als Spezialist für Handelsimmobilien aus Düsseldorf ermittelt. Die Ladenmiete in Top-Lagen liegt im Schnitt bei 97 Euro je Quadratmeter. Comfort spricht von einer nach wie vor "sensationell hohen Zentralität". Demnach sei die Nachfrage nationaler wie internationaler Händler nach Flächen in 1-a-Lagen höher als das Angebot. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen laut Comfort Kaufpreise bis zu mehr als dem 17-fachen der Jahresnettomiete bei einer Anfangsrendite von 5,9 Prozent. Der Händler wertet solche Investments in der Moselmetropole als "risikofrei". Heißt: Wer Geld in Trierer Handelsimmobilien steckt, profitiert, egal, wie die Geschäfte des Mieters laufen.

Der Handel: Einschließlich der Touristen und der Kunden aus Luxemburg hat die Comfort-Gruppe für das Jahr 2010 ein Umsatzvolumen von 1,1 Milliarden Euro ausgemacht, das im Trierer Einzelhandel bei mehr als 950 Betrieben auf einer Verkaufsfläche von 327 000 Quadratmetern ausgegeben wird. Darunter sind bereits heute zwei Einkaufscenter (Alleencenter am Hauptbahnhof und Trier Galerie); 145 000 Quadratmeter Fläche belegt allein der Einzelhandel innerhalb des Alleenrings (siehe Grafik). Dort gibt es 417 Einzelhandelsbetriebe bei einem Anteil der Fachgeschäfte von 66 Prozent. Diese sind größtenteils privat geführt und deshalb auch relativ klein. Der Anteil des Leerstands beträgt drei Prozent. Bei den Trierer Plänen des neuen Großinvestors ECE, der nun auch - laut Urteil des Oberverwaltungsgerichts - in Kaiserslautern eine Shopping-Mall bauen darf, geht man von weiteren Einkaufsflächen von mindestens 20 000 Quadratmetern aus. "Das führt zwangsläufig zu Verlagerungen", ist Matthias Furkert, Kultur- und Regionalgeograf an der Uni Trier, überzeugt. Er hat seit 2008 jährlich mit seinen Studierenden in einer Lernwerkstatt den Trierer Einzelhandel untersucht. Ergebnis: "Schon durch die neue Trier-Galerie gab es eine Verschiebung bei den Passantenfrequenzen. Die Fleischstraße wurde deutlich aufgewertet", sagt er. Dennoch werten die meisten Händler in den Befragungen die Galerie nicht als große Konkurrenz, das Internet wird demnach als größere Konkurrenz für den Einzelhandel gesehen. Besonders vor diesem Hintergrund sind auch die Ergebnisse des Shoppingcenter Performance Reports (SCPR) der Unternehmensberatung Ecostra zu untersuchen. Von 214 deutschen Häusern liegt die Trier-Galerie infolge der Bewertungen durch ihre Mieter nur auf Rang 164 und damit auch unter dem deutschen Durchschnitt. Ein Ergebnis des Reports: Die Mieter und Filialisten in Einkaufszentren sind mit ihren Umsätzen weitaus weniger zufrieden im Vergleich zu einem gleichen Laden innerhalb der Innenstadt.

Die Kunden: Einkäufer sind ambivalente Wesen. Bei der regelmäßig seit 2008 absolvierten Studie durch die Uni Trier haben die befragten 469 Passanten aus dem Jahr 2012 zwar zu 80 Prozent gesagt, dass sie den Erhalt der privat geführten Fachgeschäfte für wichtig bis sehr wichtig halten. Dennoch wünschen sie sich mehr bekannte Filialen wie in anderen Städten auch wie etwa die Kaffeehauskette Starbucks, das Sportgeschäft Sportscheck und den Textilisten Peek & Cloppenburg - also am liebsten viele bekannte Marken in heimeligem Ambiente. Erstaunlich dabei: Mehr als zwei Drittel der Befragten sind überzeugt davon, dass die Trier-Galerie nicht dazu beigetragen hat, die Innenstadt attraktiver zu machen. Im Mittel bleiben die Leute zwei bis drei Stunden zum Shoppen in der Trierer City. Ein Drittel der Besucher kommt sogar mehrmals pro Woche in die Stadt, zumeist mit dem Auto. Denn die meisten Einkäufer legen für ihre Anreise mehr als 35 Kilometer zurück.

Die Kritik: Angesichts des vorhandenen Angebots und der wenig zu steigernden Kaufkraft in der Region sieht sich Geograf Matthias Furkert als "wissenschaftlicher Bedenkenträger", wenn es um eine großflächige Erweiterung der Einzelhandelsfläche in Trier geht. Natürlich sei eine Ausweitung nicht per se schlecht, Nachfrage sorge für Angebot. Allerdings sei der Hauptbesuchsgrund von Trier seine Kleinteiligkeit der Geschäfte und die große Auswahl. "Pfründe, die mit einem dritten Shoppingcenter verloren gingen", befürchtet Furkert. Auch Alfred Thielen, Geschäftsführer des Einzelhandelsverbandes Trier, sieht die Gefahr eines "ruinösen Verdrängungswettbewerbs" zulasten der bestehenden Handelsbetriebe. Er fordert vom Trierer Stadtrat "eine klare Absage gegenüber einem dritten Shoppingcenter und das so früh wie möglich". Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Trier hält eine Flächenausweitung für "nicht nötig", sagt Standort-Experte Matthias Schmitt. Wenn ein neues Zentrum eine Chance haben wolle und solle, dann müsse der Standort stimmen. Dabei wiesen die diskutierten Standorte an der Europahalle oder auf dem derzeitigen Karstadt-Gelände in der Nähe der Porta Nigra erhebliche Defizite auf. Am Rande der Fußgängerzone und ohne Parkhaus seien beide Optionen nicht tragfähig. "Und selbst wenn ein Shoppingcenter für Trier gut wäre, muss man aufpassen, dass die Mittelzentren nicht in die Grätsche gehen", befürchtet Schmitt. Er regt daher ein regionales Einzelhandelskonzept an.

Die Empfehlungen: Gleich welche Studie man als Basis zur Analyse des Einzelhandels heranzieht: Triers Pfründe sind "die außerordentlich hohe Zentralität und die touristische Anziehungskraft der historischen Altstadt", wie es Immobilienhändler Comfort formuliert. Es gebe "nahezu alles, was das Besucherherz begehrt". Und die Leute blieben lange genug in der Innenstadt, um ausreichend Geld auszugeben. Die Geografen der Uni Trier empfehlen der Stadt daher, "den vorhandenen Einzelhandel zu attraktivieren und das Angebot zu spezialisieren". Eine neue Ansiedlung, vor allem großflächigen Einzelhandel, halten Wissenschaftler um Matthias Furkert für "kontraproduktiv". Sie raten zur besseren finanziellen Ausstattung der City Initiative.

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